Мудрый Экономист

Крыша над головой

"Расчет", 2012, N 3

Право выкупать арендуемые у государства нежилые помещения малый и средний бизнес получил еще в 2008 г. На практике же местные власти препятствовали приватизации, искусно пользуясь противоречиями действующего законодательства. Однако сейчас на повестке дня новый документ. Поможет ли он переломить ситуацию, выяснил Денис Зеликсон.

Бизнесмены имеют право выкупить арендуемое у государства помещение. Однако все, кто хоть раз пытался воспользоваться такой возможностью, знают, что сделать это практически нереально. Множественные противоречия законодательства и старания чиновников на местах привели к "параличу" полезной для бизнеса инициативы. Можно ли сдвинуть ситуацию с мертвой точки с помощью нового документа?

"Малышам" в помощь

Государство впервые серьезно задумалось о поддержке развивающегося бизнеса еще за год до финансового кризиса 2008 г. Так, 24 июля 2007 г. был принят Федеральный закон N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". В нем давалась одна из характеристик - средняя численность работников за предшествующий календарный год - в соответствии с которой коммерсанты могли претендовать на ряд льгот и привилегий. Пункт 1 ст. 4 устанавливал, что для малого бизнеса этот показатель не должен превышать ста, а для средних предприятий - 250 человек. Выделил Закон и микропредприятия, в которых трудится около 15 работников.

Кроме того, в документе имелись ссылки на второй критерий для получения льгот, который должно было определить правительство, - максимальный размер выручки от реализации товаров (работ или услуг) за предшествующий год без учета НДС. 22 июля 2008 г. Постановлением Правительства РФ N 556 были установлены его следующие значения: для микропредприятий - 60 млн руб., для малых предприятий - 400 млн руб., а для среднего бизнеса - 1 млрд руб. Таким образом, соответствуя этим двум критериям, малое и среднее предпринимательство могло претендовать на облегченные условия ведения бизнеса.

Поблажки, которые были обещаны коммерсантам, устанавливались в ст. 7 Федерального закона N 209-ФЗ. Самым главным подарком для бизнес-сообщества стал шанс получить в аренду недвижимость, принадлежащую государству или муниципалитету, на льготных условиях. Конкретизировать, какое имущество могло передаваться в пользование коммерсантам, исполнительная власть должна была сама. Для этого ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ наделяла правом федеральные и органы субъектов Федерации, муниципалитеты составлять специальные Перечни имущества. Пункт 4.2 ст. 18 того же Закона четко устанавливал невозможность приватизации помещений, включенных в эти списки. Все, казалось бы, логично: есть площади для льготной аренды, которые не могут быть проданы кому-либо, чтобы малый или средний бизнес в любое время мог иметь крышу над головой.

Аренда для "своих"

Желание поддержать небольшие компании было омрачено особенностями работы чиновников на местах, которым дана полная свобода действий при передаче помещений в аренду. В некоторых регионах месячная плата за льготные площади взлетела до небес. "Повышенная ставка на недвижимость становится возможной при использовании схемы с посредниками, когда дружественные власти компании становятся прямыми арендаторами. При таком раскладе малый бизнес вынужден заключать договоры субаренды. Например, в Хакасии ежемесячные платежи доходят до совсем не провинциальных 3 тыс. руб. за кв. м", - говорит руководитель регионального отделения по Республике Хакасия "Центра противодействия коррупции в органах государственной власти" Валерий Послед.

Осознав сложности, с которым столкнулся малый и средний бизнес, государство решило подумать о возможности приватизации нежилых помещений. Для этого депутаты разработали законопроект "Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества", который был внесен в Госдуму еще 1 июля 2005 г. В нем говорилось о приоритетном праве на приватизацию компаний, которые арендуют государственное помещение не менее трех лет, при этом площадь помещения не должна превышать 300 метров. Именно в таком виде 14 сентября 2007 г. документ был принят в первом чтении.

Напомним, что к этому моменту уже был принят Федеральный закон N 209-ФЗ, который вводил Перечни недвижимого имущества, предназначенного только для сдачи в аренду. Для того чтобы помещение можно было приватизировать, оно должно отсутствовать в этих списках. С этим положением 22 июля 2008 г. Федеральный закон N 159-ФЗ был принят.

Благими намерениями...

Новый Закон привел к неожиданному эффекту. К моменту вступления Федерального закона N 159-ФЗ не во всех регионах были сформированы перечни недвижимости, предназначенной для льготной аренды. Однако сразу после принятия документа местные власти озаботились вопросом составления списков. Ярким примером стал г. Абакан, мэр которого 21 ноября 2008 г. определился с имуществом, пригодным для долгосрочной аренды со стороны малого и среднего бизнеса. Как показали результаты антикоррупционной экспертизы постановления мэра, в перечень вошли практически все площади, принадлежащее городу, пригодные для сдачи в аренду.

Валерий Послед считает, что по такой схеме работают в регионах по всей стране. "Препятствование со стороны муниципалитетов преимущественного права выкупа недвижимого имущества - явление общероссийское. Из-за невозможности приобрести арендуемое помещение предпринимателям приходится в два-три раза переплачивать за съем площадей, а деньги потом распределяются между властью и аффилированными с ней лицами", - отмечает он.

Согласно данным Минэкономразвития всего в Перечнях для долгосрочной аренды по всей России насчитывается 80 тыс. объектов общей площадью 19 млн кв. м. Для сравнения: за все время действия Федерального закона N 159-ФЗ малые и средние предприятия выкупили 2 млн кв. м. Явный перекос в сторону помещений для долгосрочной аренды произошел из-за отсутствия желания законодателей прислушиваться к бизнес-сообществу.

В будущее с оптимизмом

После огромного количества жалоб со стороны небольших компаний на действующее законодательство, государство решило предпринять еще одну попытку решить проблемы небольших фирм. 21 апреля 2011 г. правительственная комиссия по развитию малого и среднего предпринимательства вняла просьбам "Опоры России", "Деловой России" и ТПП РФ и решила пересмотреть существующие нормы Федеральных законов N N 159-ФЗ и 209-ФЗ. А уже 16 ноября 2011 г. на официальном сайте Минэкономразвития был опубликован разработанный вариант законопроекта с предлагаемыми изменениями в эти два Закона.

Во-первых, планируется корректировка п. 4.2 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ. Согласно новой вариации включенная в перечни для долгосрочной аренды недвижимость может быть приватизирована, но только малым и средним бизнесом. Получить имущество в собственность фирмы смогут, подав заявку до 31 мая 2012 г. Вторым существенным изменением будет отсутствие требования к метражу помещения. Получат бизнесмены и право оспаривать стоимость оцененной недвижимости.

В министерстве также предлагают законодательно закрепить минимальный срок рассрочки, который будет равен трем годам. Пилотными регионами станут девять субъектов Федерации, среди которых оказались Москва и Санкт-Петербург. Причем законодатель позаботился и об определении самого понятия "рассрочка". Такой подход, по замыслу разработчиков документа, позволит избежать случаев, когда собственники недвижимости требуют аванс, достигающий 30 процентов стоимости помещения. Зачастую такая сумма является для приобретателей неподъемной ношей.

Не конец истории

Отзывы на законопроект в среде специалистов весьма оптимистичные: в "Опоре России", например, считают, что принятие поправок существенно поспособствует поддержке малого и среднего бизнеса. Настораживает тот факт, что на момент подготовки данной статьи законопроект так и не был внесен в Госдуму. Согласно изменениям заявку на приватизацию необходимо будет подать до 31 мая 2012 г., времени на сборы бумаг у предпринимателей останется совсем мало. В таком цейтноте преодоление любых проволочек на местах может стать новым полем для коррупции. Применительно к Федеральным законам N N 159-ФЗ и 209-ФЗ ряд местных чиновников уже показали себя не с лучшей стороны, и гарантий, что такое еще раз не повторится, нет.

Д.Зеликсон