Мудрый Экономист

Обязательно ли проведение ежегодного собрания собственников для установления тарифа на содержание и ремонт жилья?

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2012, N 2

Проведение ежегодного собрания собственников - процедура затратная и трудоемкая. В настоящей статье разберемся, можно ли, не проводя такое собрание, взимать плату за содержание и ремонт по тарифу, установленному органом местного самоуправления.

Кем ежегодно устанавливается размер платы за содержание и ремонт помещений в МКД?

Для ответа на поставленный вопрос рассмотрим подробно порядок установления платы за содержание и ремонт жилых помещений для собственников.

Как известно, согласно п. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями разд. II Правил содержания общего имущества.

В силу п. 7 названной статьи размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД, в котором не создано ТСЖ (ЖСК либо или иной специализированный потребительский кооператив), определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ.

При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее одного года.

Следовательно, размер платы определяется собственниками помещений в МКД на общем собрании, но с учетом предложений управляющей организации, так как она будет оказывать услуги и определять экономически выгодный для себя тариф. Если предложенный управляющей компанией тариф не устроит собственников, они вправе в любой момент по решению общего собрания изменить способ управления или расторгнуть договор с управляющей организацией. Однако обязана ли при этом управляющая компания выступать в роли инициатора проведения очередного собрания с целью установления размера платы?

Согласно ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в МКД обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Сроки, порядок его проведения и порядок уведомления о принятых на собрании решениях также устанавливаются общим собранием собственников помещений в МКД.

Общие собрания собственников помещений в МКД (кроме годового общего собрания) являются внеочередными. Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Таким образом, закон предусматривает обязанность собственников по проведению годового общего собрания, на котором и будут определены порядок и сроки его проведения. Кроме того, ЖК РФ устанавливает право собственников инициировать проведение внеочередного общего собрания. В законе не содержится положений о праве или обязанности управляющей организации инициировать проведение общего собрания собственников помещений в МКД.

При этом управляющая компания вправе оказывать помощь в порядке проведения такого собрания (выполнять техническую работу по проведению заочного голосования, разрабатывать и утверждать формы уведомления и бюллетеня для заочного голосования, избирать комиссию по приему документов и подсчету голосов по подведению итогов заочного голосования и уведомлять об этом всех собственников помещений). Данная позиция нашла свое отражение в Определении Московского городского суда от 18.07.2011 по делу N 33-22411.

Более того, суды придерживаются мнения, что в законе отсутствует запрет на проведение управляющей компанией общего собрания собственников, поэтому она вправе выступать в роли инициатора его проведения (Постановления ФАС СКО от 05.03.2010 по делу N А53-20320/2009, от 04.03.2010 по делу N А53-20321/2009). Арбитры поясняют, что возможность инициирования управляющей компанией проведения общего собрания жильцов следует из системного толкования положений ст. ст. 45, 161, 162 ЖК РФ, согласно которым вопрос о способе управления имуществом МКД, а значит, и о порядке, особенностях такого управления относится к компетенции общего собрания. Управляющая компания, являясь стороной по договору управления, вправе обращаться к своему контрагенту с предложениями об изменении условий договора, что обусловливает возможность управляющей компании инициировать проведение общего собрания, поскольку иного способа изменения условий договора (кроме созыва общего собрания и принятия им соответствующего решения) не установлено.

Какой тариф применяется, если собрание собственников не проводилось?

Согласно п. 4 ст. 158 ЖК РФ, если собственники помещений в МКД на их общем собрании не приняли решение об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ).

Следовательно, если собрание собственников не проводилось или на нем не было принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилья на новый период, управляющая компания вправе применять тариф, установленный соответствующим органом местного самоуправления на новый год.

Однако по этому вопросу даны разъяснения в Письме Минрегиона России от 06.03.2009 N 6177-АД/14, в котором рекомендовано отказаться от практики предложения собственникам помещений в МКД, ТСЖ (ЖСК и т.д.) размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, равного размеру такой платы, установленному органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

Эти рекомендации даны с целью недопущения ограничения, устранения конкуренции и создания для одних хозяйствующих субъектов преимущества перед другими в сфере управления, содержания и ремонта общего имущества в МКД. Если органами местного самоуправления в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ <1> установлены заниженные тарифы на услуги муниципальных предприятий и учреждений, действия данных субъектов могут быть расценены государственной жилищной инспекцией как согласованные. О выявлении подобных случаев рекомендуется сообщать территориальному антимонопольному органу.

<1> Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Несмотря на то что названное Письмо не является нормативным актом и носит рекомендательный характер, суды при рассмотрении споров руководствуются им.

Также нужно иметь в виду, что п. 2 ст. 14.6 КоАП РФ предусмотрена ответственность за занижение регулируемых государством цен (тарифов, расценок, ставок и т.п.) на продукцию, товары либо услуги, предельных цен (тарифов, расценок, ставок и т.п.), занижение установленных надбавок (наценок) к ценам (тарифам, расценкам, ставкам и т.п.), нарушение установленного порядка регулирования цен (тарифов, расценок, ставок и т.п.) и иное нарушение установленного порядка ценообразования в виде наложения административного штрафа на граждан в размере 5000 руб., на должностных лиц - 50 000 руб. (или в виде дисквалификации на срок до трех лет), а на юридических лиц - 100 000 руб.

Однако практика привлечения управляющих компаний к ответственности по этой статье в связи с применением тарифов на содержание и ремонт жилья, установленных органами местного самоуправления при отсутствии решения собственников, на сегодняшний день отсутствует.

Напротив, суды приходят к выводу, что при отсутствии решения собственников об определении тарифа на содержание и ремонт помещений в МКД на новый период управляющая компания вправе взимать плату за данные услуги исходя из тарифа, установленного органом местного самоуправления. В качестве примера можно привести Определение ВАС РФ от 13.07.2011 N ВАС-8675/11, Постановления ФАС ВВО от 12.12.2011 по делу N А11-8982/2010, Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.04.2011 по делу N А33-15926/2010, ФАС ВСО от 05.04.2011 по делу N А33-7381/2010.

При этом в договоре управления МКД, заключенном между управляющей компанией и потребителями, должно содержаться условие о применении тарифа, установленного органом местного самоуправления при отсутствии решения собственников дома на соответствующий период. В данном случае доведение названных тарифов до собственников помещений в МКД должно осуществляться в уведомительном порядке. Обязанность оформления дополнительных соглашений к договору управления на каждый последующий период отсутствует.

Можно ли индексировать тариф каждый год?

Как известно, в соответствии с п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники обязаны выбрать один из способов управления МКД: непосредственное управление собственниками помещений, управление ТСЖ (ЖСК либо иным специализированным потребительским кооперативом) или управление управляющей организацией.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД на основании ст. 162 ЖК РФ с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. При этом собственники помещений, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В силу п. 2 названной статьи по договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений или их представителей) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления МКД.

Существенным условием договора управления является указание в нем состава общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, адреса такого дома, перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядка изменения такого перечня, перечня коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, порядка определения цены договора, размера платы за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, порядка внесения такой платы, а также порядка осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Как правило, договор управления разрабатывается управляющей компанией. В нем могут учитываться пожелания собственников по содержанию дома. Данный договор подлежит утверждению на общем собрании собственников, и только после этого управляющая компания вправе заключать его с каждым собственником.

Размер платы целесообразно определять на момент заключения договора сроком действия не менее одного года в фиксированной величине (на конкретные виды работ и услуг). В дальнейшем (в соответствии с указанной в договоре управления формулировкой порядка (методикой) определения (расчета)) установленная плата может индексироваться при наличии указанных в договоре оснований (например, изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности данных показателей). При наличии в договоре управления положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения не требуется принятия общим собранием собственников помещений в МКД ежегодных решений об изменении размера такой платы. Отсутствие в договоре управления положения об индексации платы и указание в нем только ее фиксированного размера приводят к необходимости изменения размера такой платы только в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в МКД. Эти разъяснения даны в Письме Минрегиона России от 06.03.2009 N 6174-АД/14, которое рекомендуется использовать при заключении новых договоров управления или внесении изменений в действующие договоры.

Следовательно, при наличии в договоре управления условия о том, что управляющая компания вправе индексировать в определенном порядке размер платы за обслуживание и ремонт МКД, не требуется заключения дополнительного соглашения или проведения собрания собственников, так как с условиями договора они согласились при его подписании. В таком случае управляющая компания вправе индексировать тариф, не изменяя при этом перечень утвержденных собственниками услуг, в зависимости от роста цен и уровня инфляции, внесений изменений в налоговое законодательство без согласия собственников, а только лишь уведомив их о данном повышении. К такому выводу приходят суды при рассмотрении споров о взыскании платы за обслуживание и ремонт жилых помещений с собственников (Определения Московского областного суда от 07.04.2011 по делу N 33-7826, от 20.10.2010 по делу N 33-32967).

В том случае, если собственники не согласны с размером платы за содержание и обслуживание дома или качеством услуг, они вправе в соответствии с п. 8 ст. 162 ЖК РФ провести собрание собственников помещений в доме и изменить способ управления или сменить управляющую организацию, расторгнув существующий договор управления.

А.Р.Миронова

Руководитель

юридического департамента

Консалтинговой группы "Аюдар"