Мудрый Экономист

Достоверное определение полной восстановительной стоимости недвижимости

"Право и экономика", 2012, N 1

В научной литературе полная восстановительная стоимость строений определяется как смета затрат, стоимость возведения копии оцениваемого здания на дату оценки [1, с. 303].

Понятие полной восстановительной стоимости

В процессе оценки может возникнуть ситуация, при которой строение включает устаревшие строительные материалы, технологии или дизайн, которые нельзя в данное время оценить. Кроме того, некоторые элементы здания могут не соответствовать действующим Строительным нормам и правилам. В таком случае принято рассчитывать сметную стоимость строительства здания, аналогичного по полезности. В последнем случае оценщик получает смету затрат по стоимости замещения.

Достоверная оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться [2]:

по стоимости воспроизводства;

по стоимости замещения.

Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного задания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

Стоимость воспроизводства представляет собой смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.

Теоретически стоимость воспроизводства более удобна, поскольку ее легче рассчитывать. Однако на практике затраты на воспроизводство иногда сложно определить, поскольку здания могут быть построены из материалов, снятых в настоящее время с производства и не имеющих расценок на нужную дату. Вместе с тем стоимость воспроизводства более удобна для определения всех видов износа.

Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников.

Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, при этом предусмотрено использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта [1, с. 304].

Использование стоимости замещения облегчает процедуру оценки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая более доступна и достоверна. В то же время стоимость замещения исключает необходимость оценки некоторых видов функционального износа, однако другие виды функционального, физического и внешнего старения по-прежнему необходимо определять. Выбор вида стоимости зданий иногда определяется целью проведения оценки недвижимости.

В основе определения полной восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

Полная восстановительная стоимость для целей оценки недвижимости вычисляется как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя по следующей формуле [1, с. 305]:

ПВС = ПИ + КИ + ПП,

где ПВС - полная восстановительная стоимость;

ПИ - прямые строительные затраты (издержки);

КИ - косвенные строительные затраты (издержки);

ПП - предпринимательский доход (прибыль предпринимателя).

Под прямыми строительными затратами понимают капитальные расходы, непосредственно связанные со строительством физических строений. К ним относится полная сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая включает прямые расходы, накладные расходы и прибыль подрядной строительной организации. Прямые расходы включают заработную плату основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.

Накладные расходы рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам и включают транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др.

Прибыль подрядной строительно-монтажной организации, устанавливаемая в процентах к полной себестоимости строительно-монтажных работ, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).

При расчете прямых и накладных расходов подрядной строительной организации оценщик должен учитывать следующее:

если габариты здания крупнее типичного, то там, скорее всего, использовались более прочные конструкции;

объем затрат напрямую зависит от качества материалов и работ, поэтому необходимо провести их идентификацию на оцениваемом здании;

уровень конкуренции подрядчиков на местном рынке влияет на смету расходов, поскольку подрядчик, работающий с полной нагрузкой, завышает цену, а подрядчики, испытывающие недостаток заказов, при той же спецификации обычно предлагают меньшие цены;

уровень накладных расходов зависит от производственной мощности подрядчика, поскольку крупная организация может экономить на некоторых затратах, таких как складские расходы, содержание надзора за качеством работ и др. [3, с. 184].

Под косвенными строительными затратами понимают капитальные расходы, имеющие косвенное отношение к строительству объектов и не включенные в прямые строительные затраты. К косвенным затратам относятся расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора.

Косвенные затраты могут включать:

проектно-изыскательские работы;

оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;

расходы на финансирование за счет кредита;

страхование всех рисков;

налоговые платежи в течение строительства;

расходы на освоение;

маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности;

административные расходы девелопера и др.

При расчете косвенных затрат оценщик должен учитывать следующее:

если оценка проходит в условиях несбалансированного рынка, в косвенных затратах могут появиться дополнительные комиссионные, маркетинговые, административные и другие расходы, которые следует учитывать при оценке внешнего старения;

некоторые виды косвенных затрат зависят от общего объема и стоимости строительства, поэтому их целесообразно оценивать в процентах от прямых затрат [3, с. 184].

Предпринимательский доход - часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами. При этом следует иметь в виду, что в некоторых ситуациях результат может не соответствовать рыночным ожиданиям. Кроме того, подобная формулировка предпринимательского дохода требует разделения возникающей при продаже недвижимости разницы между земельным участком и зданиями.

При анализе предпринимательского дохода теория оценки разграничивает понятия предпринимательского стимула и предпринимательского вознаграждения. Целесообразность такого разграничения обусловлена объемом и распределением функций по ведению строительных работ, не принимаемых на себя подрядной строительной организацией. Состав прямых участников инвестиционного процесса, непосредственно связанных с осуществлением проекта, - это инвестор, заказчик и подрядчик.

Инвестор - это участник инвестиционного проекта, вкладывающий в него собственные или иные средства и получающий на него право собственности, которое может быть реализовано в виде последующего пользования, сдачи в аренду или продажи.

Заказчик - это посредник между инвестором и другими участниками инвестиционного процесса (подрядчиками, проектировщиками, поставщиками оборудования, строительных материалов и др.). Заказчик выполняет координирующие и надзирающие функции.

Подрядчик - это строительная либо посредническая организация, отвечающая за выполнение объема строительно-монтажных работ в полном соответствии с проектом за договорную сумму.

Реально инвестор может брать на себя функции заказчика. Предпринимательский стимул побуждает инвестора вкладывать средства в недвижимость в расчете на получение рыночной нормы прибыли.

Предпринимательское вознаграждение представляет собой компенсацию заказчику-координатору за квалифицированное общее руководство проектом. Предпринимательское вознаграждение следует отличать от прибыли подрядной строительной организации и ее накладных расходов, так как они включены в полную сметную стоимость строительно-монтажных работ.

В оценочном отчете необходимо давать четкое определение предпринимательского дохода, предпринимательской прибыли и предпринимательского стимула.

При расчете предпринимательского дохода оценщик может столкнуться с рядом проблем:

превышение цены продажи над общей суммой строительных затрат связано с влиянием множества факторов, поэтому при анализе очень важно определить долю вклада инвестора и девелопера;

поскольку предпринимательский доход реализуется только при продаже недвижимости, некоторые специалисты соотносят его с нематериальными активами. Анализ сделок по объектам, проданным через несколько лет после завершения строительства, требует анализа изменения стоимости, обусловленного временным изменением рынка;

технологии строительства сравниваемых объектов влияют на возможности получения данных для сравнения. Обычно оценщики могут рассчитать предпринимательскую прибыль по фактическим затратам для схожих объектов, например кондоминиумов и многоэтажных жилых комплексов. При расчете стоимости таких объектов предпринимательская прибыль представляет для девелопера вознаграждение за выполненную квалифицированную работу и связанные с проектом риски, хотя этот доход может отличаться от ожидаемого. В крупных жилых массивах, однако, этот вопрос является сложным, поскольку прибыль девелопера может не отражать пропорциональных долей участка и строений в стоимости всего объекта недвижимости. Девелоперы, занимающиеся планированием территории под жилую застройку частными домами, например, часто получают прибыль от стоимости домов, построенных на распланированных участках, а не от стоимости самих участков;

предпринимательская прибыль в некоторых случаях может включаться в строительные затраты, поэтому если оценщик не проанализирует информацию, данный фактор будет учтен дважды.

Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости.

В качестве базы для расчета могут выступать:

прямые затраты;

сумма прямых и косвенных затрат;

общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;

стоимость завершенного проекта.

Методы определения полной восстановительной стоимости

Существует несколько методов определения полной восстановительной стоимости.

Для оценки полной восстановительной стоимости используют следующие методы:

метод количественного анализа (метод единичных расценок, метод количественной оценки, метод количественного обследования);

метод разбивки по компонентам (метод расчета по укрупненным элементам и видам работ);

метод сравнительной единицы (метод укрупненных обобщенных показателей стоимости строительства);

метод индексирования затрат [1, с. 312].

Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета.

Метод количественного анализа предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводится детальный количественный и стоимостный анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта. Метод количественного обследования дает наиболее точный результат полной восстановительной стоимости, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика практических знаний в области проектно-сметного дела. Считается, что погрешность метода составляет 5%.

Информационным обеспечением метода служат:

данные проектной организации;

сметы типовых проектов и пр.

Метод разбивки по компонентам основан на использовании качественно другой информации. Отдельные строительные компоненты здания - фундамент, стены, перекрытия и др. - оцениваются по стоимостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента. Принято считать, что погрешность метода составляет 10 - 20%.

Информационной базой оценки служат:

укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных работ и подотраслям строительства (требуют индексации на дату оценки);

укрупненные расценки и стоимостные показатели объектов-аналогов.

Метод разбивки по компонентам имеет несколько разновидностей:

метод субподряда;

разбивка по профилю работ;

выделение затрат.

Метод субподряда основан на использовании информации о стоимости работ, выполняемых по договорам субподряда, заключаемых генеральным подрядчиком со специализированными строительными организациями - субподрядчиками. Полная восстановительная стоимость рассчитывается как сумма затрат по всем субподрядным строительно-монтажным работам.

Метод разбивки по профилю предполагает оценку полной восстановительной стоимости как суммы затрат по найму отдельных специалистов - строителей (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).

Метод выделенных затрат предполагает системное использование единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего результаты частных оценок суммируются.

Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.).

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы, например: "Укрупненные показатели стоимости строительства", "Укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости".

Для расчета используется следующая формула:

Сн = Се.с. x Sо x К1 x К2 x К3 x К4 x К5,

где Сн - стоимость оцениваемого объекта;

Се.с. - стоимость 1 кв. или куб. метра типичного сооружения на базовую дату;

Sо - количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта);

К1 - коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам;

К2 - коэффициент корректировки на местоположение объекта;

К3 - коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К4 - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

К5 - коэффициент, учитывающий НДС (%).

В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики.

Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог. Полагают, что погрешность метода составляет 15 - 20%.

Метод индексирования затрат предполагает, что в основе расчета лежит применение индексов стоимости (справочники сметных организаций) для пересчета прошлых показателей затрат в текущие показатели стоимости. В силу практической невозможности достоверного учета количественных и качественных характеристик оцениваемого объекта этот способ не является надежной альтернативой вышеприведенным методам расчета затрат.

Таким образом, для достоверной оценки полной восстановительной стоимости большее значение имеет метод количественного анализа, так как дает наиболее точный результат полной восстановительной стоимости, хотя и является наиболее трудоемким и требующим от оценщика практических знаний в области проектно-сметного дела.

Список литературы

  1. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С. и др. Оценка стоимости недвижимости: Учебник. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.
  2. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. Оценка недвижимости: Учебно-метод. комплекс. М.: ЕАОИ, 2008. С. 153.
  3. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. СПб.: ПИТЕР, 2004.

А.В.Самигулина

К. ю. н.,

доцент

кафедры гражданского права

Российской таможенной академии,

старший преподаватель

кафедры гражданско-правовых дисциплин

Всероссийской государственной

налоговой академии

Министерства финансов Российской Федерации,

специалист

в области гражданского,

семейного, предпринимательского права,

а также международного частного права

Административные регламенты как правовая форма осуществления таможенными органами государственного контроля
 
Косвенные иски в сфере отношений на рынке ценных бумаг