Мудрый Экономист

Придомовые автостоянки

"Аудит и налогообложение", 2013, N 5

В силу пп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в этом доме, в частности земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на этом земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Такой порядок установлен ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ).

Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав дома, не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в доме любое лицо, уполномоченное собранием, вправе обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен дом, возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, на что обращено внимание в Письмах Минэкономразвития России от 16.10.2009 N Д23-3410, от 28.02.2011 N Д23-743.

Учитывая положения ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), а также ст. 16 Закона N 189-ФЗ, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Согласно ст. 23 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В Письме Минэкономразвития России указано, что государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, также отсутствуют требования об издании органами государственной власти и местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Использовать земельный участок, являющийся общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, для устройства на нем придомовой автостоянки можно лишь в том случае, если в отношении данного земельного участка проведен государственный кадастровый учет и получены все правоустанавливающие документы.

За использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю ст. 7.1 КоАП РФ предусмотрена ответственность в виде наложения административного штрафа:

В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11 "О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" отмечено, что при рассмотрении дел об оспаривании постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности за правонарушения, предусмотренные ст. 7.1 КоАП РФ, судам следует учитывать, что под самовольным занятием земель понимается пользование чужим земельным участком при отсутствии воли собственника этого участка (иного управомоченного им лица), выраженной в установленном порядке.

Между контролирующими органами и ТСЖ возникает немало споров по поводу организации придомовых автостоянок, которые зачастую приходится решать в судебном порядке.

Так, например, ФАС Северо-Западного округа (Постановление от 27.05.2008 по делу N А56-19754/2007) рассмотрел дело о привлечении ТСЖ к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.1 КоАП РФ, в виде штрафа в размере 20 000 руб. Товариществу вменено в вину, что земельный участок огорожен металлическим забором, круглосуточно охраняется и на нем расположена автостоянка, которая используется ТСЖ без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.

Принимая решение, суд исходил из того, что действия ТСЖ образуют состав правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ: спорный земельный участок не входит в состав придомовой территории. Факт неправомерного использования земельного участка установлен и подтверждается материалами дела.

Между ТСЖ и контролирующими органами могут возникнуть споры не только по поводу наличия правоустанавливающих документов на земельный участок, являющийся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, но и по соблюдению санитарных норм и правил при организации придомовых автостоянок. Примером такого судебного разбирательства служит Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2006 по делу N Ф09-5337/06-С1.

Из материалов дела следует, что в ходе проверки было выявлено нарушение ТСЖ требований Санитарных правил и норм СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", выразившееся в размещении автомобильной стоянки на придомовой территории с нарушением минимально допустимых расстояний до фасада жилого дома.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" юридические лица, в соответствии с осуществляемой ими деятельностью, обязаны выполнять требования санитарного законодательства.

Названными выше СанПиН определено, что расстояние от автостоянок вместимостью 11 - 50 автомобилей до фасадов жилых домов и торцов с окнами должно составлять 15 метров, а до торцов жилых домов без окон - 10 метров.

В силу п. 2 ст. 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых КоАП РФ или законами субъекта РФ предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.

Суд пришел к выводу, что вина ТСЖ в нарушении санитарного законодательства не доказана и привлечение ТСЖ к ответственности незаконно.

Несмотря на то что в данном случае суд принял решение в пользу ТСЖ, следует учитывать, что подобные претензии со стороны проверяющих органов возможны, и не факт, что суд, рассматривая другое аналогичное дело, придет к такому же решению.

Постановлением главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 утверждены Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях". Согласно п. 2.3 данного документа отводимый под строительство жилого здания земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории с четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений, а согласно п. 3.7 помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории.

Претензии по поводу размещения на придомовой территории автостоянки могут возникнуть не только со стороны контролирующих и иных органов при отсутствии необходимых документов и нарушении санитарных норм. Поскольку в нижних этажах многоквартирных домов нередко располагаются офисные помещения, то собственники и арендаторы таких помещений обращаются в суд, если автостоянка мешает свободному доступу к таким помещениям.

Так, ФАС Восточно-Сибирского округа (Постановление от 22.04.2008 по делу N А33-3651/07-Ф02-1510/08) рассмотрел иск индивидуальных предпринимателей, владеющих нежилыми помещениями, расположенными на первом этаже дома, в котором создано ТСЖ. Принадлежащее предпринимателям помещение имеет единственный вход со стороны придомовой территории, где ТСЖ устроило автостоянку. Таким образом, подъезд к нему был невозможен.

Следует обратить внимание еще на такой момент: нередко ТСЖ на основании решения, принимаемого общим собранием собственников, взимают плату за размещение автотранспорта собственников на придомовой территории. Вопрос о том, как учитывать такую плату, рассмотрен в Письме Минфина России от 17.12.2008 N 03-03-06/4/97.

В Письме Минфина России отмечено, что некоммерческие организации, в том числе ТСЖ, являются плательщиками налога на прибыль организаций и определяют налоговую базу в порядке, установленном гл. 25 НК РФ.

К целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся, в частности, вступительные, членские, паевые взносы, пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с гражданским законодательством РФ. К целевым поступлениям также относятся отчисления на формирование резерва на проведение капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу их членами. Порядок формирования резерва на проведение ремонта основных средств установлен ст. 324 НК РФ. Перечисленные целевые поступления не учитываются при формировании налоговой базы по налогу на прибыль.

Что касается других обязательных платежей, поступающих в ТСЖ, то в соответствии с общеустановленным порядком они включаются в налоговую базу по налогу на прибыль организаций. При этом платежи на оплату услуг сторонних организаций одновременно с отражением их в доходной части ТСЖ принимаются к уменьшению налоговой базы в составе расходов, так как должны быть перечислены соответствующим организациям, оказывающим эти услуги.

В.Колбасов

Юрист