Мудрый Экономист

Установка опу и ипу - обязанность нанимателя?

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2013, N 2

В нашу редакцию поступил интересный вопрос в развитие темы относительно порядка установки приборов учета в МКД и финансирования данного мероприятия. Напомним, что в одном из прошлых номеров журнала (N 10, 2012) было опубликовано несколько статей, посвященных данному вопросу <1>. Однако некоторые нюансы остались за кадром. Например, осталась нераскрытой информация об обязанностях граждан, проживающих в квартирах по договору найма, объектом которого является изолированное жилое помещение. Должны ли наниматели нести расходы на установку коллективных (общедомовых) (далее - ОПУ) (в определенной части) и индивидуальных (далее - ИПУ) приборов учета?

<1> См. статью М.О. Денисовой "Установка приборов учета: роль УК и ТСЖ".

Основные правила "оприборивания"

Для того чтобы ответить на поставленный вопрос, необходимо вспомнить ключевые выводы, сделанные авторами в прошлых публикациях. Коротко перечислим их.

Во-первых, установка приборов учета является одним из мероприятий, осуществляемых при проведении капитального ремонта. Таким образом, установку ОПУ следует считать капитальным ремонтом внутридомовых инженерных систем (ВИС), а установку ИПУ - капитальным ремонтом внутриквартирного оборудования (ВО).

Во-вторых, по общему правилу, установленному и ГК РФ, и ЖК РФ, бремя содержания имущества возлагается на его собственника. Именно собственник обязан нести расходы, то есть финансировать соответствующие работы, включая работы капитального характера, направленные на сохранение своего имущества в надлежащем состоянии, в том числе в том состоянии, которое соответствует требованиям действующего законодательства, современным техническим характеристикам и т.д.

В-третьих, все вышеприведенные тезисы так или иначе нашли свое отражение в Законе об энергосбережении <2>. Согласно данному Закону именно собственники обязаны обеспечить оснащение своих домов соответствующими приборами учета (п. 5 ст. 13) и оплатить данные мероприятия. Именно собственникам предоставляется рассрочка платежа при установке ОПУ и ИПУ (п. п. 9 и 12 ст. 13 Закона об энергосбережении).

<2> Федеральный закон от 23.11.2009 N 261-ФЗ.

Таким образом, совершенно очевидно, что обязанность оснастить дома приборами учета возложена на собственников помещений в МКД и именно они финансово ответственны за своевременную оплату проведенных работ. Теперь осталось разобраться, может ли собственник жилищного фонда (муниципалитет, например) "перекинуть" данное бремя на нанимателей квартир.

Обязанности сторон договора найма

Обратимся к положениям гл. 35 "Наем жилого помещения" ГК РФ и разд. VII "Плата за жилое помещение и коммунальные услуги" ЖК РФ.

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Кстати, обязанность по внесению такой платы упомянута и в п. 2 ст. 153 ЖК РФ. Структура данной платы такова (п. 1 ст. 154 ЖК РФ):

Исходя из анализа приведенных норм следует сделать однозначный вывод: капитальный ремонт ВИС, в том числе установка ОПУ, является бременем наймодателя, именно он обязан принимать участие в решении вопроса об оснащении дома ОПУ, а также финансировать все связанные с этим мероприятия.

Теперь перейдем к содержанию ст. ст. 676, 678, 681 ГК РФ, которые устанавливают взаимные обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения.

Так, наймодатель обязан (ст. 676):

Наниматель обязан (ст. 678):

При этом текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК РФ). Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не предусмотрено договором найма жилого помещения (п. 2 ст. 681 ГК РФ).

Как видим, по умолчанию капитальный ремонт, в том числе установка ИПУ на ВО, должен быть проведен и оплачен наймодателем, однако иное вполне может быть предусмотрено договором. Поэтому решать вопрос о том, кто должен отвечать за установку ИПУ в неприватизированных квартирах и оплачивать ее, нужно отдельно в каждом конкретном случае. Если будет установлено, что в силу договора найма капитальный ремонт жилого помещения должен проводить наниматель, расходы на установку ИПУ придется оплачивать именно ему.

М.О.Денисова

Главный редактор журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"