Мудрый Экономист

Арендуем недвижимость у физлица: что нужно знать бухгалтеру

"Главная книга", 2013, N 3

Тот факт, что нежилое помещение арендуется у "физика"-собственника (не являющегося предпринимателем), зачастую приводит в замешательство бухгалтеров фирм-арендаторов. Разберем основные вопросы, которые возникают в такой ситуации.

Договор аренды помещения с физлицом какой-то особенный?

Самый что ни на есть обычный. Не забудьте прописать в договоре:

Без этих условий договор аренды будет считаться незаключенным <3>.

Если вы будете заключать договор после 1 марта 2013 г., то независимо от того, на какой срок он заключается, регистрировать его в территориальном органе Росреестра не нужно <4>. Что касается договоров аренды, подписанных до указанной даты, то их не придется регистрировать, если они заключены <5>:

(или) на срок менее 1 года;

(или) вообще без указания конкретного срока. В этом случае договор считается заключенным на неопределенное время.

Совет

Перед тем как подписать договор аренды с физлицом, имеет смысл убедиться в том, что:

- именно он является собственником сдаваемого помещения;

- помещение имеет статус нежилого. Ведь налоговики при проверке могут исключить из "прибыльных" расходов компании платежи за аренду жилого помещения, если оно используется не по назначению <6>.

Для этого попросите будущего арендодателя показать вам свидетельство о собственности на сдаваемое помещение, а еще лучше - свежую выписку из ЕГРП <7>. Так вы точно будете знать, что недвижимость принадлежит именно ему.

<1> Пункт 3 ст. 607 ГК РФ.
<2> Пункты 1, 2 ст. 614, п. 1 ст. 654 ГК РФ.
<3> Пункт 1 ст. 654 ГК РФ; Постановления ФАС ДВО от 17.02.2012 N Ф03-6929/2011; ФАС ВСО от 10.04.2012 N А58-4042/2011.
<4> Пункты 1, 8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ.
<5> Пункт 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. п. 10, 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.
<6> Письмо Минфина России от 14.02.2008 N 03-03-06/1/93.
<7> Приложение N 11 к Приказу Минэкономразвития России от 01.09.2011 N 440; п. 3 ст. 7 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Может ли фирма оплачивать аренду физлицу наличными?

Да, вполне. В этом случае арендодателю "наличная" арендная плата передается после предъявления им паспорта через кассу организации по расходному кассовому ордеру (форма N КО-2). Лимит расчетов наличными (100 000 руб. по одному договору) на расчеты между организациями и гражданами не распространяется <8>.

Но конечно же, организации удобнее перечислять арендную плату безналично. Поэтому имеет смысл убедить гражданина-арендодателя открыть какой-нибудь счет, хотя бы завести сберкнижку. Ведь это минутное дело.

Советуем физлицу-арендодателю

Перед открытием какого-либо счета в банке гражданину имеет смысл поинтересоваться, какова будет комиссия за снятие денег, поступивших к нему от организаций. В некоторых банках ее размер довольно велик.

<8> Указание Банка России от 20.06.2007 N 1843-У.

Как без лишних проблем учесть в расходах коммунальные услуги?

Для этого нужно, чтобы коммуналка была включена в состав арендной платы. Это можно оформить двумя способами.

Способ 1. Коммунальные платежи - невыделенная (фиксированная) часть арендной платы. В этом случае условие о размере платы формулируется в договоре примерно так:

--------------------------------------------------------------------------¬
¦ Арендная плата устанавливается в размере ___ руб. и включает¦
¦стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг. ¦
L--------------------------------------------------------------------------

Однако этот вариант может не устроить арендодателя. Ведь величина коммуналки зависит от объема фактического потребления воды, электроэнергии и других ресурсов. Соответственно, предугадать эти расходы заранее нельзя. А корректировать размер арендной платы по общему правилу можно не чаще одного раза в год <9>.

Способ 2. Коммунальные платежи - это переменная часть арендной платы. Тогда условие об арендной плате может звучать, к примеру, так:

--------------------------------------------------------------------------¬
¦ Арендная плата устанавливается в виде фиксированной части в размере¦
¦_____ руб. за месяц и переменной части в размере стоимости коммунальных¦
¦услуг, потребленных Арендатором за этот период. Сумма переменной части¦
¦определяется по данным приборов учета, установленных в арендуемом¦
¦помещении, а также на основании счетов коммунальных служб и оплачивается¦
¦на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные¦
¦услуги. ¦
L--------------------------------------------------------------------------

При таком варианте изменение общей величины арендных платежей не будет считаться изменением арендной платы <10>.

И при одном, и при другом способе вся сумма арендной платы (как фиксированная, так и переменная) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению помещения в аренду. Поэтому организация (в том числе применяющая упрощенку) может полностью учесть арендную плату в расходах <11>.

<9> Пункт 3 ст. 614 ГК РФ.
<10> Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
<11> Подпункт 10 п. 1 ст. 264, пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Является ли фирма налоговым агентом по НДФЛ при оплате аренды физлицу?

Да. С выплаченной арендной платы организация должна исчислять, удерживать и перечислять НДФЛ, также необходимо завести на арендодателя карточку учета доходов и подавать на него справки 2-НДФЛ <12>.

Перекладывать обязанность по уплате НДФЛ на гражданина вы не вправе <13>. Условие договора (или дополнительного соглашения к нему), согласно которому эта обязанность возлагается на физлицо, будет считаться ничтожным <14>.

И еще: профессиональный налоговый вычет по доходам от аренды помещения физлицу не положен <15>.

<12> Пункты 1, 2 ст. 226, ст. 230 НК РФ.
<13> Пункт 5 ст. 3 НК РФ.
<14> Письма Минфина России от 29.04.2011 N 03-04-05/3-314, от 15.07.2010 N 03-04-06/3-148.
<15> Статья 221 НК РФ.

Если фирма арендует помещение у своего же директора, можно ли установить минимальную арендную плату?

Можно. Хотя организация и ее директор признаются взаимозависимыми лицами <16>, бояться ни тому ни другому нечего. Во-первых, эта сделка вряд ли попадет в разряд контролируемых по стоимостному критерию, ведь он поистине гигантский <17>. Во-вторых, даже если сделка вдруг окажется контролируемой, налоговики не смогут доначислить:

* * *

В заключение хотим напомнить вот о чем. Если физлицо-арендодатель через какое-то время зарегистрируется в качестве ИП, то вам не нужно будет больше удерживать НДФЛ <19>. Однако о своем новом статусе арендодатель должен сообщить вам сам - вы следить за этим не обязаны.

<16> Подпункт 7 п. 2 ст. 105.1 НК РФ.
<17> Пункт 3 ст. 4 Закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ.
<18> Подпункт 2 п. 4 ст. 105.3 НК РФ.
<19> Подпункт 1 п. 1 ст. 227 НК РФ.

М.Г.Суховская

Юрист