Мудрый Экономист

Кафе в мкд: земельный налог и налог на имущество

"Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение", 2014, N 12

Если предприятие владеет помещением в многоквартирном доме (МКД), ему также принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в МКД. В состав такого имущества входит земельный участок и нежилые помещения обслуживающего характера. Каковы налоговые обязательства собственника помещения в МКД, в котором организовано кафе, в отношении объектов общего имущества?

Земельный налог

Согласно поправкам, внесенным в Налоговый кодекс Федеральным законом от 04.10.2014 N 284-ФЗ и вступающим в силу с 01.01.2015 (Письмо ФНС России от 06.11.2014 N БС-2-11/795@), земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД, не являются объектом обложения земельным налогом (новый пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ). Это хорошая новость для собственников помещений в МКД. По старым правилам они обязаны уплачивать земельный налог (в том числе за 2014 г.), споры с налоговиками о порядке его исчисления и уплаты возможны, поэтому предлагаем рассмотреть, каким образом собственник помещения в МКД исполняет обязанность по уплате земельного налога.

На основании п. 1 ст. 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен земельный налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков (п. 1 ст. 390 НК РФ). В отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, налоговая база устанавливается отдельно для каждого из налогоплательщиков пропорционально его доле в общей долевой собственности (п. 2 ст. 391, п. 1 ст. 392 НК РФ). Причем организации и ИП определяют налоговую базу самостоятельно (ИП в отношении участков, используемых либо предназначенных для использования в предпринимательской деятельности) на основании сведений государственного кадастра недвижимости (п. 3 ст. 391 НК РФ).

В ст. 11.1 ЗК РФ установлено, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Следовательно, объект налогообложения возникнет только тогда, когда конкретный земельный участок будет сформирован (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54). Согласно ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Если земельный участок был сформирован до вступления в силу Жилищного кодекса (01.03.2005) и в отношении него был проведен государственный кадастровый учет, то он переходит в общую собственность с 01.03.2005. Соответственно, если земельный участок сформирован и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, собственники помещений дома признаются в отношении такого земельного участка плательщиками земельного налога (Письмо Минфина России от 19.08.2013 N 03-05-06-02/33678).

Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Такое право принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от регистрации права в ЕГРП (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

В связи с реализацией обязанностей налогоплательщика у собственников помещений (организаций и ИП) в МКД возникали некоторые трудности.

Формирование участка, кадастровый учет

Собственник помещения в МКД был обязан контролировать, проведен ли кадастровый учет в отношении земли под домом. Так, в Постановлении ФАС ЗСО от 26.12.2012 по делу N А46-23773/2012 отмечено, что действующим законодательством не предусмотрен механизм, посредством которого собственники помещений в МКД имели бы возможность своевременно узнавать о формировании соответствующего земельного участка, не установлено законодательно и правило об обязанности лица, осуществляющего управление домом, уведомлять собственников помещений дома о формировании земельного участка. Поэтому, как только собственник нежилого помещения узнал о том, что и без решения общего собрания собственников можно инициировать формирование земельного участка под МКД (значит, земельный участок, возможно, был сформирован, несмотря на отсутствие соответствующего решения общего собрания) <1>, он самостоятельно предпринял все меры, необходимые для получения данных для исчисления земельного налога. Получив данные, налогоплательщик в конце 2011 г. представил налоговые декларации за 2009 и 2010 гг., уплатил налог и пени. В этом случае суд пришел к выводу об отсутствии вины налогоплательщика в несвоевременном представлении налоговых деклараций и о неправомерности привлечения его к ответственности по ст. 119 НК РФ.

<1> Это стало известно благодаря Постановлению КС РФ от 28.05.2010 N 12-П.

Кроме того, если земельный участок поставлен на кадастровый учет, но в выписке из государственного кадастра недвижимости указано, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, основания для уплаты земельного налога все же есть (Постановление ФАС ВВО от 07.05.2014 по делу N А43-5046/2013). Такая отметка не означает, что участок не существует, и не препятствует переходу его в общую собственность собственников помещений в МКД (Определение ВС РФ от 24.05.2011 N КАС11-226).

Доля в общей долевой собственности

Чтобы исчислить налог, собственник помещения в МКД должен самостоятельно получить данные о размере своей доли в общей долевой собственности на общее имущество в МКД. Напомним, что доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Регистрация права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в МКД носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер, в общем случае необязательна и осуществляется по желанию правообладателей. Согласно п. 74 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в МКД, собственникам помещений в доме не выдаются. Сведения о регистрации права включаются в выдаваемое собственнику свидетельство о регистрации права на помещение путем дополнительного описания в нем названных объектов и указания размера доли в праве общей собственности на это имущество. Таким образом, размер доли может быть указан в документе о праве собственности на помещение. Если его там нет, то информацию следует запросить в органах, осуществляющих технический учет и инвентаризацию недвижимости, или компаниях, управляющих МКД. Такие рекомендации чиновники давали с 2006 г. (см. Письма Минфина России от 17.05.2006 N 03-06-02-02/65, от 30.12.2009 N 03-05-05-02/88, ФНС России от 04.06.2010 N ШС-21-3/307@).

Суды соглашаются с правомерностью использования данных о площадях помещений из справок БТИ, выданных на основании технической и инвентаризационной документации. В Постановлении ФАС ЦО от 19.10.2012 по делу N А14-4264/2012 отмечено: определение размера доли не входит в компетенцию налоговых органов. Налогоплательщик-организация во исполнение обязанности по уплате земельного налога самостоятельно определяет налоговую базу (п. 3 ст. 391 НК РФ). В случае возникновения спора относительно размера доли в общем имуществе стороны вправе обратиться в суд с соответствующим заявлением.

Рассчитать величину доли в общей долевой собственности на общее имущество в МКД несложно, если знать общую площадь всех помещений в доме, находящихся в частной собственности (как жилых, так и нежилых). Обратим внимание на то, что в этот расчет не входит площадь нежилых помещений, относящихся к общему имуществу. Размер доли равен отношению площади помещения собственника к суммарной площади всех соответствующих помещений в доме.

Налоговая ставка

В силу п. 1 ст. 394 НК РФ налоговые ставки определяются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга). Налоговым кодексом установлены следующие предельные размеры ставок:

Таким образом, более низкую ставку можно применять только в отношении доли в праве на земельный участок под домом, приходящейся на жилфонд. В отношении доли, приходящейся на нежилые помещения, следует применять иную ставку. Минфин подтвердил этот вывод в Письмах от 17.12.2012 N 03-05-05-02/122, от 25.02.2010 N 03-05-04-02/23. Арбитры согласны с чиновниками (Постановления ФАС ЗСО от 02.11.2012 по делу N А45-21046/2011, от 05.03.2012 по делу N А45-10733/2011). Если в муниципальном нормативном акте предусмотрена особая налоговая ставка в отношении земельных участков, занятых объектами общественного питания, именно ее необходимо применять к доле в праве на землю под МКД, приходящейся на нежилое помещение, используемое под объект общепита (см. Постановления ФАС ЦО от 29.10.2014 по делу N А14-10989/2013, от 20.10.2014 по делу N А14-10990/2013).

Налог на имущество

В новой гл. 32 "Налог на имущество физических лиц", которая вступит в силу 01.01.2015, предусмотрено, что не признается объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества собственников помещений в МКД (п. 3 ст. 401 НК РФ). Нововведения касаются и индивидуальных предпринимателей. А является ли общее имущество в МКД объектом обложения налогом на имущество организаций? В гл. 30 НК РФ на этот счет нет никаких специальных указаний, однако ответ можно получить путем логических рассуждений.

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. Нежилое помещение в МКД, принадлежащее предприятию общественного питания на праве собственности, принимается к учету в составе ОС - это утверждение не вызывает сомнений. А нужно ли долю в общем имуществе МКД отражать на балансе? По мнению автора, нет. Дело в том, что одним из ключевых признаков актива, признаваемого в бухучете, является его способность приносить экономические выгоды. Такое условие есть и в п. 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" <2>. Считается, что актив принесет в будущем экономические выгоды организации, когда он может быть (см. п. 7.2.1 Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России <3>):

<2> Утверждено Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.
<3> Одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом Института профессиональных бухгалтеров 29.12.1997.

Доля в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в МКД не отвечает указанным признакам по той причине, что она не является самостоятельным оборотоспособным объектом. К примеру, в общем случае согласно ГК РФ долю в общем имуществе можно отчуждать (п. 2 ст. 246), выделить в натуре или, если это запрещено или невозможно, получить компенсацию с одновременной утратой права на названную долю (ст. 252). Напротив, доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД следует судьбе права собственности на помещение в доме (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ). Долю нельзя выделять в натуре, отчуждать ее без перехода права собственности на помещение тоже не допускается. Выходит, сама по себе доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД - неотъемлемая часть права собственности на помещение в доме. Ее нельзя обменять, передать в оплату, распределить между собственниками организации. В деятельности предприятия общепита используется не доля в праве общей собственности, а в целом общее имущество в МКД в силу пользования самим помещением. О том, что доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД является неотъемлемой частью помещения в доме, сообщил Минфин в Письме от 26.01.2012 N 03-05-05-02/04 применительно к земельному участку под домом. Поэтому нельзя говорить и о возникновении налогооблагаемого дохода в виде безвозмездно полученной доли в праве общей собственности.

* * *

С 2015 г. земельный участок, относящийся к общему имуществу собственников помещений в МКД, не является объектом обложения земельным налогом. Однако до этого момента организации и ИП, владеющие на праве собственности помещениями в МКД, обязаны исполнять обязанности налогоплательщиков, если земельный участок под домом был сформирован и в отношении него был проведен государственный кадастровый учет. Налоговую декларацию по земельному налогу за 2014 г. следует представить в инспекцию не позднее 01.02.2015.

Также с 2015 г. общее имущество собственников помещений в МКД не относится к объекту обложения налогом на имущество физических лиц. Несмотря на отсутствие аналогичного правила в отношении налога на имущество организаций, последние не обязаны уплачивать налог по такому имуществу, поскольку принадлежащая собственнику помещения в МКД доля в праве общей собственности на общее имущество не отвечает признакам актива, поэтому не принимается к учету (в том числе в составе ОС), значит, не признается объектом налогообложения. В рассматриваемой ситуации доля в праве общей собственности является неотъемлемой частью помещения в доме, которое и относится к объекту налогообложения у организации.

Н.Н.Максимова

Эксперт журнала

"Предприятия общественного питания:

бухгалтерский учет и налогообложение"