Мудрый Экономист

Ответственность по ипотечным обязательствам

"Юридическая работа в кредитной организации", 2006, N 6

В современной России процесс становления цивилизованного и развитого рынка ипотечного кредитования проходит только начальную стадию развития ввиду недостаточно активного использования этого механизма в масштабе всего населения. В то же время проделан большой путь по становлению ипотечного кредитования в России. Развиваются все более совершенные схемы приобретения жилья. Условия кредитования в коммерческих банках постепенно приближаются к классическим стандартам, выработанным мировой практикой. В большинстве регионов приняты долгосрочные ипотечные программы. Региональные фонды жилищного строительства и ипотечные агентства переходят к выдаче займов по единым стандартам, разработанным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

Наглядным примером того, как развивается система ипотечного кредитования, служит статистика. В 2004 г. объем ипотечного рынка в России оценивался в 500 млн долл., в 2005 - уже в 2 млрд долл., причем половина всех выданных кредитов приходится на Москву и Санкт-Петербург <1>. По нашему мнению, увеличению объемов рынка немало способствует быстрый рост цен на недвижимость. Относительно объемов возводимого жилья - в развитых странах в среднем строится от 0,7 до 1 кв. м жилья в год на человека. В США возводятся 250 млн кв. м жилья, Китай вышел на 1,3 млрд кв. м, в России же в 2004 г. было построено лишь 41 млн кв. м жилой площади. В нашей стране доля ипотечных кредитов составляет менее 0,1 процента ВВП, за 2003 г. по ипотечным схемам было построено лишь 100 тыс. квартир, или 6,3 процента от их общего количества <2>.

<1> Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика. 2005. N 10. С. 31.
<2> Фоков А.П. Ипотечные правоотношения в Российской Федерации // Юрист. 2005. N 6. С. 11.

Ипотечное жилищное кредитование успешно развивается и функционирует во всем мире, где существует институт частной собственности. При формировании системы ипотечного кредитования в российском законодательстве за основу был взят европейский и американский опыт ипотечного кредитования. Однако пройдя преломление к российской действительности система ипотечного кредитования в России приобрела свои правовые особенности. Приоритетное современное использование правовых механизмов этой системы ориентировано на жилье. Тем не менее следует отметить, что, несмотря на актуальность рассматриваемой темы для решения глобального в современной России жилищного вопроса, на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования не получило должного распространения в нашей стране. И одной из причин являлась до недавнего времени недостаточная урегулированность вопросов залога жилых помещений (ипотеки).

Понятие залога в действующем законодательстве содержится в п. 1 ст. 334 ГК РФ, согласно которому кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Пунктом 2 этой же статьи установлено, что залог, в том числе земельных участков и квартир (ипотека), регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), где не содержится точного понятия ипотеки.

Учитывая по общему правилу договорной характер ее возникновения, законодатель указал только понятие договора об ипотеке. В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ответственность участников ипотечного правоотношения характеризуется особенностями, когда, во-первых, эта ответственность возникает вследствие нарушения условий основного обязательства, то есть ипотечного кредитного договора либо договора целевого займа. При этом необходимо не забывать об акцессорной функции залога по отношению к основному обязательству. Во-вторых, на протяжении последних лет действующее законодательство претерпевало изменения, связанные с урегулированием механизма ответственности заемщика и упрощением реализации соответствующих прав кредитора.

Таким образом, государство выступило своего рода гарантом надлежащего исполнения "ответственности" заемщика по договору ипотеки жилья. Однако, несмотря на соответствующие законодательные совершенствования, реализация некоторых положений законодательства во многом противоречива и вызывает в правоприменительной практике либо массу возможностей для различных интерпретаций действующего законодательства, либо невозможность реализации прав как кредиторов, так и заемщиков. Ответственность участников ипотечных правоотношений состоит не только в ответственности кредиторов базового уровня и самих заемщиков. Учитывая процесс рефинансирования выданных кредитов, появления различного рода участников, таких как оценочные компании, страховщики, ипотечные агентства, эмитенты ипотечных ценных бумаг и т.д., они также несут ответственность за надлежащее исполнение своих обязанностей как участники системы ипотечного жилищного кредитования.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество согласно п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Представляется целесообразным отметить, что некоторые механизмы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования и договора долевого участия схожи, то есть законодатель проводит ряд аналогий между регулируемыми ими правоотношениями. В частности, п. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии) предусматривается право застройщика на одностороннее расторжение договора в случае просрочки участником долевого строительства уплаты цены договора, когда такая уплата должна производиться частями, более чем на 3 месяца либо более чем три раза в течение 12 месяцев. Возможно установление одинаковых оснований для наступления ответственности по ипотечному кредитному договору и договору долевого участия - своего рода законодательная унификация оснований для расторжения договора.

На недвижимое имущество взыскание может быть обращено по решению суда. Стороны договора об ипотеке могут предусмотреть своим соглашением удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (п. 1 ст. 349 ГК РФ; ст. 55 Закона об ипотеке). Такое соглашение должно отвечать следующим требованиям:

  1. Соглашение заключается после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (должник не исполнил в установленный срок обязательство, обеспеченное залогом, или исполнил его ненадлежащим образом). Включение в договор о залоге недвижимости условия, устраняющего судебный порядок обращения взыскания на предмет залога, не допускается. Если в договор о залоге включено такое условие, то договор в этой части считается недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ.
  2. Соглашение должно быть нотариально удостоверено. Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность такого соглашения (ст. 165 ГК РФ).
  3. Соглашение должно быть заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. Несоблюдение этого требования также влечет недействительность соглашения согласно пп. 1 п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке. Это требование распространяется только на те договоры об ипотеке, которыми не запрещен перезалог. В случае если первоначальный залогодержатель реализовал предоставленное ст. 43 Закона об ипотеке право запрета последующей ипотеки, то привлекать залогодержателей по предшествующим договорам не нужно. Например, согласно условиям типовой формы договора об ипотеке квартиры (жилого дома), принятой как стандарт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), последующая ипотека запрещена.

Соглашение залогодателя и залогодержателя об удовлетворении требований последнего без обращения в суд может быть признано недействительным и по иным основаниям признания сделок недействительными. Кроме того, соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением (п. 1 ст. 349 ГК РФ; п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке).

В случае нарушения процедур возврата ипотечного кредита кредитор вправе обратить взыскание на заложенное жилье. На практике в случае, когда должник допускает просрочки платежей или платит в меньшем, нежели предусмотрено договором, объеме, кредитор пытается выяснить причину подобных просрочек. Если нарушения повторяются в течение 6 месяцев, а просроченная задолженность накапливается, это означает, что у должника есть некие проблемы, например потеря кормильца, работы и т.д. В таком случае возможно несколько вариантов решения подобной ситуации в досудебном порядке, когда кредитор вправе перезаключить договор на более длительный срок с понижением суммы текущих платежей или когда осуществляется продажа приобретенной в кредит квартиры и погашение задолженности из выручки от продажи.

В случае невозможности досудебного урегулирования спора кредитор обращается в суд. В случае если залог недвижимости был удостоверен закладной, приобретенной АИЖК, то последнее продает эту закладную своему региональному оператору, который и обращается в суд.

Законом (п. 3 ст. 349 ГК РФ) установлены случаи, когда невозможно миновать судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, является ли предмет залога недвижимостью или движимым имуществом, передан ли он залогодержателю или оставлен у залогодателя.

Взыскание на предмет ипотеки с учетом того, что это в обязательном порядке недвижимость, обращается только по решению суда в случаях:

  1. для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа (п. 2 ст. 295 ГК РФ). При ипотеке жилья такое согласие в силу п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке требуется от органов опеки и попечительства;
  2. залогодатель отсутствует, и установить его место нахождения невозможно (ст. 43 ГК РФ).

Кроме того, Законом об ипотеке установлена недопустимость соглашения об удовлетворении требований залогодержателя, если предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке (п. 2 ст. 55).

Соглашение, предусматривающее приобретение предмета ипотеки залогодержателем, по правовой природе представляет собой соглашение об отступном. Однако в сравнении с общими правилами об отступном (ст. 409 ГК РФ) возможности участников залогового правоотношения ограничены распространением на такое соглашение норм о купле-продаже, детализацией содержания соглашения (п. 4 ст. 55) и т.д. Практически введением таких ограничений рассматриваемому соглашению "отказано в праве" считаться соглашением об отступном, хотя, по сути, оно является им <3>.

<3> Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики. М.: Статут, 2004. С. 167.

Введение в законодательство таких правил о соглашении неизбежно повлечет изменения в практике применения законодательства о залоге. До вступления в силу Закона об ипотеке залогодержатель и залогодатель могли по своей воле "забыть" о существовании залога и заключить соглашение кредитора и должника, которыми они являются, об отступном. При этом размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливались по усмотрению сторон. Теперь игнорировать залоговое законодательство не удастся.

Законом об ипотеке предусмотрена реализация заложенного дома или квартиры по договору об ипотеке путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого конкурса или аукциона (п. 2 ст. 78 Закона). Согласно ст. 54 данного Закона существуют два варианта определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества:

При этом в Законе не указано, когда должно быть заключено соглашение между сторонами, которым они определяют начальную продажную цену. Представляется, что такое соглашение может быть достигнуто в судебном процессе, в котором рассматривается исковое заявление об обращении взыскания на заложенное имущество.

Данная позиция законодателя направлена на получение наиболее оптимальной цены от реализации соответствующего недвижимого имущества, а также на защиту интересов залогодателей, так как начальная цена продажи такого имущества будет рассчитываться по рыночной стоимости, действующей на день продажи, а не на момент получения и покупки объекта недвижимости в кредит. Такое мнение законодателя подтверждается судебной практикой. Так, согласно позиции ФАС Уральского округа в соответствии с п. 3 ст. 350 Гражданского кодекса РФ на основании отчета об определении рыночной стоимости от 06.06.2005 N 238р, выполненного ООО "ЭКСО-Ижевск", начальная продажная цена имущества, заложенного по договору об ипотеке от 22.04.2004 N 87/18/381-04-Кр/И, на которое судом обращено взыскание, определена в размере 1 275 000 руб. Указанное имущество в силу п. 1 ст. 350 ГК РФ подлежит реализации с публичных торгов. Согласно п. 3 ст. 350 ГК РФ заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену. Таким образом, определение судом начальной продажной цены заложенного имущества в соответствии с требованиями п. 3 ст. 350 ГК РФ не свидетельствует о том, что именно по этой цене заложенное имущество будет реализовано с торгов <4>.

<4> Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2006 N Ф09-2204/06-С4 по делу N А71-271/2005-Г14 // СПС "КонсультантПлюс": Судебная практика.

Тем не менее действующее законодательство содержит ряд определенных противоречий, связанных с реализацией заложенного имущества. Так, в п. 1 ст. 350 ГК РФ и п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке указано, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется по общему правилу путем продажи с публичных торгов, порядок проведения которых определяется процессуальным законодательством. Но, в свою очередь, в п. 2 ст. 63 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) указано, что порядок проведения торгов определяется ГК РФ. Таким образом, как справедливо отмечает Л.А. Новоселова, позиция российского законодателя в отношении выбора модели регулирования отношений в сфере публичных торгов противоречива и непоследовательна, так как нормы законодательства об исполнении судебных решений не связаны с нормами материального права, а последние не отражают особенностей, возникающих в сфере принудительной реализации имущества <5>. Однако в отличие от отсылок общего толка, содержащихся в ГК РФ и Законе об исполнительном производстве, Закон об ипотеке содержит нормы, устанавливающие порядок проведения публичных торгов по решению суда, где, в частности, указано, что:

<5> Новоселова Л.А. Судьба залога имущества, реализованного при обращении на него взыскания // СПС "КонсультантПлюс": Комментарии законодательства.

Е.В.Дударева

Начальник юридического отдела

Институт проблем информатики РАН