Мудрый Экономист

Выгодный способ учета новой недвижимости

"Главбух", 2006, N 23

О том, как фирмы должны учитывать покупку недвижимости, сотрудники финансового ведомства недавно рассказали в своем Письме от 6 сентября 2006 г. N 03-06-01-02/35. Они напомнили, что основное средство можно отразить на счете 01 только после того, как будет окончательно сформирована его первоначальная стоимость. Ведь это следует из п. 7 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (утв. Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н).

Вторым условием, необходимым, чтобы учесть купленное здание на счете 01, Минфин России считает получение фирмой свидетельства о госрегистрации права собственности. А до этого момента затраты на купленную недвижимость в учете покупателя должны "висеть" на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". Причем даже в том случае, если первоначальная стоимость здания уже сформирована и оно введено в эксплуатацию.

Примечание. Платить налог на имущество нужно с того периода, в котором имущество учтено на счете 01 "Основные средства". Это следует из ст. 374 Налогового кодекса РФ.

С точки зрения уплаты налога на имущество такой подход к учету фирмам выгоден. Ведь при покупке готового к эксплуатации здания он позволяет не платить этот налог до тех пор, пока компания не получит свидетельство о праве собственности. Однако, чтобы получить вычет по НДС, фирме выгоднее учесть недвижимость в составе основных средств как можно раньше, не дожидаясь регистрации права собственности, некоторые документы по бухгалтерскому учету это позволяют.

Какой же вариант учета выбрать? Решать вам. Мы же привели аргументы, которые позволят вам и в том и другом случае минимизировать налоговые риски.

Как поступить, чтобы принять к вычету НДС по купленному зданию как можно раньше

Принять к вычету НДС с купленной недвижимости, по мнению налоговых инспекторов, можно только после того, как фирма учтет ее стоимость на счете 01. Делая такой вывод, налоговые работники ссылаются на абз. 3 п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ. Формулировка этого абзаца выглядит так: "Вычеты сумм налога... производятся в полном объеме после принятия на учет данных основных средств, оборудования к установке...".

Как видим, о возможности принимать к вычету НДС со стоимости вложений во внеоборотные активы здесь напрямую не сказано. На этом основании инспекторы не разрешают ставить к вычету НДС с имущества, учтенного на счете 08.

Что же можно предпринять в подобной ситуации?

Некоторые фирмы решаются поспорить с налоговиками в суде. И им это удается. Об этом свидетельствуют, например, Постановления ФАС Уральского округа от 15 мая 2006 г. N Ф09-3665/06-С2 и от 5 апреля 2006 г. N Ф09-2258/06-С2, ФАС Северо-Кавказского округа от 19 апреля 2006 г. N Ф08-1473/2006-629А, ФАС Западно-Сибирского округа от 8 февраля 2006 г. N Ф04-234/2006(19508-А67-31). Во всех этих Постановлениях судьи пришли к выводу о том, что право на вычет НДС не зависит от того, на каком счете фирма учла приобретенное имущество. Помимо счета 01 "Основные средства" это могут быть также счет 07 "Оборудование к установке" и счет 08 "Вложения во внеоборотные активы". Правда, в рассмотренных судьями случаях речь шла о вычетах НДС со стоимости оборудования, но эти же аргументы вполне могут быть применены и для случая с недвижимостью.

Показательным является и Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23 ноября 2004 г. N А74-1824/04-К2-Ф02-4864/04-С1. В нем судьи напомнили, что момент, в который продавец обязан передать товар покупателю, определяется договором купли-продажи (п. 1 ст. 457 Гражданского кодекса РФ). При этом выполнение сделки до официального перехода права собственности на недвижимость не должно влиять на отношения покупателя и продавца с третьими лицами (ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

Из этого судьи сделали вывод: Гражданский кодекс РФ допускает исполнение договора купли-продажи до регистрации права собственности на недвижимость. Кроме того, приобретение имущества является хозяйственной операцией, которую бухгалтер должен своевременно отразить в учете. Как итог - судьи признали правомерным вычет НДС до государственной регистрации права собственности на недвижимость.

Однако многие фирмы не хотят рисковать и ввязываться в судебные разбирательства. Поэтому, чтобы пораньше принять НДС к вычету, они пользовались другой возможностью, предоставленной им п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н). В этом пункте установлено право фирм учитывать объекты в составе основных средств при выполнении трех условий:

Другими словами, завершенную строительством и эксплуатируемую недвижимость п. 52 Методических указаний разрешает отразить на счете 01, не дожидаясь госрегистрации права собственности, на дату подачи документов в регистрационную службу.

Однако после выхода Письма от 6 сентября 2006 г. N 03-06-01-02/35 действия компаний, которые учли купленные здания в соответствии с этой нормой, теперь противоречат последним разъяснениям Минфина России. И хотя при проверках налога на имущество это вряд ли вызовет какие-либо неприятности (ведь этот налог при таком порядке учета поступает в бюджет раньше), при проверках НДС фирмам грозят проблемы.

Опираясь на аргументы, приведенные в Письме Минфина России от 6 сентября 2006 г. N 03-06-01-02/35, инспекторы будут утверждать, что фирмы неправомерно учли недвижимость на счете 01 раньше положенного срока. И будут "снимать" у них "преждевременно" принятые к вычету суммы НДС. В результате фирмам грозят внушительные санкции.

Кроме того, претензии могут возникнуть и при проверках налога на прибыль. Ведь уплатив налог на имущество раньше, фирма раньше отражает его суммы и в налоговом учете. Не исключено, что дотошный инспектор может придраться и к этому.

Таким образом, доказывать свое право на учет недвижимости в соответствии с п. 52 Методических указаний, скорее всего, придется также в суде. Приведем аргументы, которые в этом помогут.

Самый главный довод: принимая решение об учете имущества, вы руководствовались действующим нормативным актом Минфина России, положения которого пока никто не отменял. Кроме того, внимание судей можно обратить и на Письма Минфина России от 27 июня 2006 г. N 03-06-01-02/28 и от 13 июля 2005 г. N 03-04-11/158. В них сотрудники финансового ведомства признавали право фирм учитывать недвижимость в соответствии с п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств.

Как поступить, чтобы максимально оттянуть момент уплаты налога на имущество

Формально здесь все просто - воспользуйтесь разъяснениями, которые Минфин России привел в уже упомянутом Письме от 6 сентября 2006 г. N 03-06-01-02/35. То есть до того момента, пока свидетельство о регистрации права собственности на купленную недвижимость не получено, на счет 01 ее не переводите и налог на имущество не начисляйте.

Действительно, такой порядок учета соответствует требованиям п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ (утв. Приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. N 34н). В нем описаны признаки активов, которые относятся к незавершенным капитальным вложениям. Один из них - отсутствие документов о государственной регистрации права собственности на имущество.

Казалось бы, никаких претензий у налоговиков возникнуть не должно. Однако это не совсем так. В том же Письме от 6 сентября 2006 г. N 03-06-01-02/35 Минфин России напрямую указывает инспекторам выявлять случаи, когда фирмы "длительное время" не регистрируют права собственности, при этом фактически эксплуатируя ее. Такие ситуации, по мнению Минфина России, являются признаками уклонения от налогообложения. Поэтому, обнаружив их, налоговые инспекторы должны обращаться в арбитражный суд. И если судьи поддержат налоговиков, то фирме придется доплатить налог на имущество, а также перечислить в бюджет пени и штраф по ст. 122 Налогового кодекса РФ.

При этом сотрудники Минфина России не уточнили, какое время затягивания с госрегистрацией они считают "длительным". Получается, что решение о "длительном затягивании" инспекторы будут принимать по своему усмотрению.

Между тем сроки, в которые фирма должна уложиться с подачей документов на госрегистрацию, в законодательстве не установлены. Однако учитывая сложившуюся ситуацию, в интересах фирмы обратиться в регистрационную службу как можно скорее. Можно даже сделать это, не полностью собрав все необходимые документы. О том, каких бумаг у вас не хватает, попросите госслужащих сообщить вам письменно. Если же у вас не получается быстро собрать пакет необходимых документов по вине госорганов, представьте налоговикам подтверждения обращений к ним, их письменные отказы, свидетельства о возвратах документов на доработку и т.п.

Кроме того, имейте в виду: существует Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В ст. 13 этого документа сказано, что регистрация прав собственности не должна занимать более месяца со дня подачи документов.

Поэтому, обнаружив, что права собственности на здание были зарегистрированы, к примеру, через полгода после подачи документов, инспекторы могут обвинить фирму в уклонении от налогообложения.

Защититься от претензий в этом случае можно так. Во-первых, необходимо запастись документами, которые подтвердят, что фирма предприняла все возможные действия, чтобы получить свидетельство о праве собственности на новую недвижимость. Для этого все случаи возврата регистрационных документов и просрочек их рассмотрения старайтесь фиксировать документально (с объяснениями и подписями госслужащих). Руководству регистрационного учреждения можно послать несколько писем с просьбой ускорить процесс госрегистрации вашего здания. Реквизиты этих писем должны быть зафиксированы в канцелярии. Ну и наконец, на регистрационное ведомство можно подать жалобу с вышестоящую инстанцию.

Есть и еще один, на наш взгляд, не менее эффективный способ, чтобы оттянуть уплату налога. Суть его в следующем.

Как известно, необходимым условием, без выполнения которого бухгалтер не может учесть приобретенную недвижимость на счете 01, является окончание формирования ее первоначальной стоимости. А она считается несформированной, в частности, до того, как будут завершены все работы, связанные с приведением объекта в состояние, пригодное для использования (п. 8 ПБУ 6/01). Этими работами могут быть любые строительно-монтажные работы или реконструкция помещения в одной из частей приобретенного здания. Пока фирма не подпишет документы, свидетельствующие об окончании этих работ, недвижимость можно учитывать на счете 08. Минфин России подтвердил это в Письме от 26 апреля 2006 г. N 03-06-01-04/93.

Обратите внимание и на такой момент: стоимость недостроенного здания, которое учтено на счете 08 и при этом эксплуатируется, в бухгалтерском учете фирма может постепенно списывать на расходы через амортизационные отчисления. Это открывает еще одну возможность экономии на налоге на имущество. Ведь по итогам такой амортизации к тому моменту, когда здание будет достроено и учтено на счете 01, его первоначальная стоимость уменьшится. А значит, фирма не только оттянет момент уплаты налога на имущество, но и заплатит его в меньшей сумме.

Т.Д.Бурсулая

Старший аудитор

Группы компаний "Градиент Альфа"