Мудрый Экономист

Обсуждаем налоговые последствия "арендных каникул"

"Российский налоговый курьер", 2014, N 20

Участники группы "РНК" на сайте www.vk.com обсудили, каким образом с налоговой точки зрения выгоднее оформить арендные отношения, если на время ремонта арендатор освобождается от арендной платы.

Александр Даньшин:

Привет, народ! У меня вопрос. Столкнулись первый раз, поэтому сомнения одолели. Мы все здание торгового центра сами не используем и решили часть павильонов сдать в аренду. Один из арендаторов попросил "арендные каникулы". То есть пока они два месяца ремонтируют помещение за свой счет, арендную плату не платят.

Нет ли тут налоговых подводных камней?

Владимир Севастьянов:

Привет, Александр. В НК РФ никаких "арендных каникул" не предусмотрено. Поэтому налицо безвозмездное пользование имуществом со всеми вытекающими.

Александр Даньшин:

А уточните, пожалуйста, чем это чревато?

Владимир Севастьянов:

Вы хоть оплату и не получите, но начислить НДС на безвозмездно переданное право пользования имуществом придется. Причем исходя из рыночных цен по аналогичной аренде (пп. 1 п. 1 ст. 146 и п. 2 ст. 154 НК РФ. - Примеч. ред.). И придется приостановить налоговую амортизацию (п. 3 ст. 256 НК РФ. - Примеч. ред.).

А для арендатора - это налог на прибыль. Раз право пользования помещением получил бесплатно, то с экономической выгоды плати налог (п. 8 ст. 250 НК РФ. - Примеч. ред.).

Татьяна Клементьева:

Привет, ребята! А по-моему, здесь не все так однозначно. Налоги зависят от конкретных условий договора. Можно вообще заключить предварительный договор на время ремонта. ГК РФ позволяет это сделать (ст. 429, если что).

Александр Даньшин:

Таааак, а расходы-доходы для налогообложения как учитывать по этому договору?

Татьяна Клементьева:

Про расходы были Письма Минфина (Письма от 01.08.2011 N 03-03-06/1/442 и от 01.08.2011 N 03-03-06/1/435, УФНС России по г. Москве от 11.10.2012 N 16-15/096958@. - Примеч. ред.): арендатор ремонтирует помещения по предварительному договору, а расходы арендодатель ему не возмещает. А после заключения основного договора расходы на отделку можно отразить в расходах. Или амортизацию по неотделимым улучшениям. Смотря какой размах ремонта.

Татьяна Клементьева:

А вы - арендодатель, получаете ремонт безвозмездно, но дохода не возникает. Прямая норма НК РФ есть, про неотделимые улучшения (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. - Примеч. ред.). Об отделочных работах по аналогии тоже Минфин говорил (Письмо от 01.08.2011 N 03-03-06/1/442. - Примеч. ред.).

Андрей Герасимов:

Добрый день! Хочу поделиться своим опытом по таким вот "арендным каникулам".

Если вы заключите предварительный договор, то арендатору при передаче неотделимых улучшений по окончании договора придется уплатить НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ, Письма Минфина России от 25.02.2013 N 03-07-05/5259 и от 24.01.2013 N 03-07-05/01. - Примеч. ред.).

Потенциальные арендаторы могут не согласиться.

Татьяна Клементьева:

А какой метод вы выбрали? Даже интересно стало.

Андрей Герасимов:

Мы оформляли все взаимозачетом. По договору арендная плата устанавливается с первого месяца. Арендатор делает ремонт по заказу арендодателя. А потом задолженность по арендной плате идет в зачет задолженности по ремонту.

Татьяна Клементьева:

Кстати, это идея. По ГК РФ обязанность по капремонту лежит на арендодателе, если в договоре иначе не прописали (п. 1 ст. 616 ГК РФ. - Примеч. ред.). А текущий ремонт - за арендатором, если опять же нет других условий (п. 2 ст. 616 ГК РФ. - Примеч. ред.).

Прописываем в договоре, что арендодатель осуществляет любой ремонт, и проводим взаимозачет. Все верно!

Александр Даньшин:

А стоимость аренды можно установить примерно в пределах стоимости ремонта, чтобы налогов не переплачивать.

Андрей Герасимов:

Или установите временно пониженную арендную плату. Налоговикам объясните, что помещение в плохом состоянии, использовать полноценно его нельзя. И какую-нибудь внутреннюю политику о ценообразовании приложите.

Александр Даньшин:

Спасибо за предложенные варианты! Оказывается, все не так страшно. Главное, оформить грамотно.

Татьяна Клементьева:

Это точно. А про "арендные каникулы" в договоре лучше не пишите. От греха подальше.

Комментарий "РНК". Ирина Клементьева, эксперт журнала "Российский налоговый курьер"

Предоставление "арендных каникул" действительно можно спутать с передачей помещения в безвозмездное пользование. Поэтому только конкретные условия договора определят порядок налогообложения в этой ситуации. На практике можно провести взаимозачет или заключить предварительный договор, как предложили Татьяна и Андрей. Но есть риск, что последствия ремонта, который оплатил арендатор, налоговики расценят безвозмездно полученным имуществом (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Вывод участников: в налоговом плане компаниям выгоднее оформить предварительный договор аренды на период ремонта или зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы.