Мудрый Экономист

Проверка на риски: бизнес по соседству с жилым домом - налоговые и правовые нюансы

"Российский налоговый курьер", 2014, N 20

Размещая рекламный плакат, нужно заручиться согласием ТСЖ.

Владелец магазина в подвале платит земельный налог по максимуму.

Магазин на первом этаже жилого дома вправе применять ЕНВД.

Компаниям, которые осуществляют деятельность в спальном районе (вблизи жилых домов или непосредственно на первом этаже дома), важно учитывать ряд правовых особенностей, которые существенно сказываются на налоговых последствиях.

Ситуация первая

Компания включила в налоговые расходы стоимость рекламного плаката, размещенного на стене жилого дома.

Когда возникает риск

Если у нее отсутствует разрешение собственников квартир на размещение рекламы на фасаде здания. Ведь фасад является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. А такое имущество компания может получить во временное пользование только по решению собственников (ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Это подтверждает и судебная практика. Так, в одном из дел ФАС Северо-Западного округа подтвердил необходимость получения решения ТСЖ о передаче в пользование фасада предпринимателю для размещения конструкций (Постановление от 25.12.2009 N А56-53397/2008). Аналогичные выводы содержат Постановления ФАС Восточно-Сибирского от 06.08.2009 N А33-14735/08, Дальневосточного от 04.08.2009 N Ф03-3675/2009 и Московского от 14.03.2008 N КА-А40/1701-08 округов.

Столичные налоговики в Письме от 01.11.2011 N 16-15/105704@ подтвердили, что компания вправе относить к рекламным расходам стоимость установки и эксплуатации рекламной конструкции, размещенной на фасаде жилого дома (п. 4 ст. 264 НК РФ). Но только при наличии соответствующего договора с уполномоченным представителем общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Ситуация вторая

Организация провела перепланировку жилого помещения.

Когда возникает риск

Если оплату строительно-монтажных работ она включила в расходы до перевода квартиры в состав нежилого фонда (подробнее читайте на с. 57).

Читайте на e.rnk.ru. Еще больше полезных материалов

Прежде чем оборудовать офис в квартире, ее необходимо перевести в состав нежилого фонда (п. 3 ст. 288 ГК РФ и Письмо Минфина России от 14.02.2008 N 03-03-06/1/93). В первую очередь важно проверить, можно ли необходимое помещение перевести в статус нежилого (ст. 22 Жилищного кодекса РФ). Затем необходимо подготовить пакет документов, получить соответствующее разрешение и провести перепланировку (ст. 23 Жилищного кодекса РФ).

Подробно о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда и возможных налоговых последствиях читайте на сайте e.rnk.ru в статье "Как безопасно с правовой и налоговой точки зрения перевести квартиру в нежилой фонд под офис" // РНК, 2014, N 1-2.

Стоимость квартиры, которую компания планирует использовать под офис или магазин, она будет списывать в налоговом учете через амортизацию (п. 1 ст. 256 НК РФ). Но сделать это можно будет только после того, как квартира получит статус нежилого помещения. На это Минфин России указал еще в 2004 г. (Письмо от 06.05.2004 N 04-02-05/2/19).

Ведомство разъяснило, что "помещение (квартира) до момента его перевода в нежилой фонд не может использоваться для размещения в нем организации и, как следствие, не является амортизируемым имуществом для целей обложения налогом на прибыль организаций".

Аналогичные выводы содержит Письмо УМНС России по г. Москве от 01.04.2004 N 26-12/22224 "Об особенностях начисления амортизации в целях налогообложения прибыли".

Суды при разрешении подобных споров поддерживают ведомства. Так, Девятый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 18.04.2007 N 09АП-1095/2007-АК (Постановлением ФАС Московского округа от 20.07.2007, 27.07.2007 N КА-А40/6508-07 оставлено в силе в отношении этого эпизода) пришел к выводу, что для целей налогообложения жилье можно амортизировать только в двух случаях. Если квартиры сдаются в аренду или после того, как они будут переведены в нежилой фонд.

Отметим, что аналогичные выводы можно сделать в отношении расходов нотариуса на покупку и ремонт квартиры, которую последний планировал использовать в предпринимательской деятельности (Определение Верховного Суда РФ от 22.04.2009 N 51-В08-21 и Письмо Минфина России от 11.01.2009 N 03-04-05-01/1). Применить профессиональный вычет по НДФЛ в отношении таких расходов (ст. 221 НК РФ) нотариус может только после перевода квартиры в состав нежилого фонда.

Примечание. Что еще важно знать компании, ведущей деятельность в жилом доме

Организация вправе занимать помещение общественного назначения, расположенное в жилом доме.

При этом важно соблюдать гигиенические нормативы по шуму, инфразвуку, вибрации, электромагнитным полям и пр. (п. 3.2 СанПиН 2.1.2.2645-10, утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64).

За нарушение указанных требований компании грозит административная ответственность в виде штрафа в размере от 10 000 до 20 000 руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Должностным лицам организации-нарушителя придется уплатить штраф в размере от 1000 до 2000 руб. (ст. 6.4 КоАП РФ).

Такая ответственность грозит компаниям, если жители домов недовольны шумом:

Ситуация третья

Организация осуществляет розничную торговлю через помещение, расположенное в подвале жилого дома.

Когда возникает риск

Если в отношении торговли компания уплачивает ЕНВД.

Применять "вмененку" компании могут в том случае, если они торгуют в розницу через объекты стационарной торговой сети (п. 3 ст. 346.29 НК РФ). Суды отмечают, что жилые помещения к таким объектам не относятся (например, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 10.12.2012 N А01-284/2012 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 22.04.2013 N ВАС-4422/13) и от 06.11.2012 N А32-44214/2011 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 19.12.2012 N ВАС-16591/12)). Поэтому применять ЕНВД компания вправе только в том случае, если спорное помещение оборудовано под магазин и имеет статус нежилого.

Если же организация распространяет товары по образцам и каталогам через представителей, которые знакомят потенциальных покупателей с ассортиментом в квартирах последних, применять ЕНВД нельзя (Письма Минфина России от 11.06.2010 N 03-11-11/166, от 20.04.2010 N 03-11-11/108, от 28.05.2009 N 03-11-06/3/151 и от 16.04.2008 N 03-11-04/3/195).

Отметим также, что компания не вправе торговать в павильоне, палатке, киоске или ларьке, расположенном на территории дворов жилых зданий (п. 2.10 СанПиН 2.1.2.2645-10, утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64).

Примечание. Собственник магазина в подвале не вправе применять пониженную ставку земельного налога.

Ситуация четвертая

Компания владеет нежилым помещением (магазином) на первом этаже жилого дома.

Когда возникает риск

Если она уплачивает земельный налог по части участка, занятого жилым домом, исходя из ставки 0,3%.

По общему правилу ставка земельного налога по участкам, занятым жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, не может превышать 0,3%. По остальным земельным участкам максимальная ставка налога составляет 1,5% (пп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ).

Минфин России в Письме от 17.05.2007 N 03-05-05-02/33 (доведено до сведения инспекторов на местах Письмом ФНС России от 25.06.2007 N СК-6-11/496@ "О земельном налоге") напомнил, что магазины, офисы, гаражи и другие объекты, расположенные в нежилых помещениях, находящихся в многоквартирном доме, не относятся к объектам жилищного фонда. Поэтому применять пониженную ставку земельного налога организация - собственник магазина не вправе.

Аналогичные выводы делают и суды (например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.10.2008 N А56-22881/2007, оставлено в силе Определением ВАС РФ от 17.06.2009 N ВАС-794/09).

Ситуация пятая

Организация планирует открыть магазин на первом этаже жилого дома. В связи с этим она оплатила взнос комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом за перевод жилых помещений в состав нежилого фонда.

Когда возникает риск

Если указанные суммы компания учла в расходах единовременно в момент их оплаты.

Минфин России в Письме от 01.02.2007 N 03-03-06/1/48 разъяснил, что расходы организации, связанные с оплатой комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом за перевод жилых помещений в нежилой фонд, следует рассматривать как расходы по доведению объекта недвижимости до состояния, в котором оно пригодно для использования.

Соответственно указанные расходы увеличивают первоначальную стоимость объекта недвижимости и списываются в целях налогообложения прибыли через амортизацию (подробнее об амортизации офисных помещений, расположенных в жилых домах, читайте на с. 55).

Справочная информация. К какой амортизационной группе относить нежилое помещение, расположенное в жилом доме

Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания.

Нежилое помещение на первом этаже или в подвале жилого дома, которое принадлежит компании, является неотъемлемой частью такого здания. Несмотря на то что его назначение (к примеру, торговая площадь) и отличается от основного (проживание граждан).

Получается, срок эксплуатации такого помещения равен сроку эксплуатации жилого дома, в котором оно располагается.

Напомним, что в Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы (утв. Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1), жилища (жилые здания) отнесены к десятой амортизационной группе со сроком полезного использования свыше 30 лет (код 13 0000000).

Значит, нежилое помещение, расположенное в жилом доме, компания амортизирует 30 лет и более.

Примечание. Профвычет с расходов на ремонт квартиры положен нотариусу после ее перевода в нежилой фонд.