Мудрый Экономист

Налоговые моменты, о которых важно знать собственнику торгового центра

"Российский налоговый курьер", 2014, N 20

Налог на имущество с ТЦ может стать неподъемным для владельца.

С какой деятельности собственник торгового центра платит ЕНВД.

Когда выгоднее не взимать плату за стоянку около торгового центра.

Зачастую собственники торговых центров (ТЦ) не интересуются налоговыми нюансами своей деятельности и из-за этого недополучают часть прибыли, на которую рассчитывали изначально. Конечно, за этим должны следить экономические службы компании, однако владельцу безопаснее представлять общую ситуацию и проблемные зоны.

С 2014 года сумма налога на имущество организаций может резко возрасти

С 1 января 2014 г. налог на имущество организаций с административно-деловых и торговых центров и комплексов может рассчитываться исходя не из балансовой, а кадастровой стоимости, которая во много раз превышает балансовый показатель. Право субъектов РФ устанавливать такой порядок закреплено в ст. 378.2 НК РФ.

Разница в суммах налога может быть очень серьезной за счет того, что в бухгалтерском учете балансовая стоимость здания заведомо ниже его рыночной (читай - кадастровой) стоимости. Объясняется это несколькими причинами.

Давно построенное здание к настоящему моменту может быть самортизировано. Или после строительства объекта цены на недвижимость резко выросли (как это было после присоединения Новой Москвы). Или строительство торгового центра способствовало развитию данного района, который стал более выгодным с точки зрения торговли, что стало причиной повышения цен на недвижимость, и т.д.

Обязанность использовать кадастровую стоимость для расчета налога на имущество возникает при выполнении нескольких условий. Во-первых, регион, в котором находится торговый центр, должен принять соответствующий закон, устанавливающий механизм расчета налога. По состоянию на 24 сентября 2014 г. такие законы приняты в нескольких регионах России (см. подробнее ниже).

Справочно. В каких регионах установлен новый механизм расчета налога на имущество

Соответствующие законы приняты в г. Москве (Закон г. Москвы от 20.11.2013 N 63), Московской области (Закон Московской области от 15.11.2013 N 137/2013-ОЗ), Тульской области (Закон Тульской области от 29.05.2014 N 2121-ЗТО), Кемеровской области (Закон Кемеровской области от 26.11.2013 N 115-ОЗ), Курганской области (Закон Курганской области от 27.11.2013 N 85), Амурской области (Закон Амурской области от 29.11.2013 N 294-ОЗ).

Во-вторых, здание должно признаваться торговым центром в целях ст. 378.2 НК РФ (п. 4 указанной статьи). Для этого нежилое здание должно отвечать хотя бы одному из следующих условий:

В-третьих, по состоянию на 1 января отчетного года конкретный торговый центр должен быть включен в перечень недвижимого имущества, в отношении которого устанавливается новый порядок расчета. Таковы требования п. 7 ст. 378.2 НК РФ. В Москве данный Перечень на 2014 г. утвержден Постановлением Правительства Москвы от 29.11.2013 N 772-ПП.

Отметим, что данный порядок распространяется на компании на общем режиме и на "вмененке" (п. 4 ст. 346.26 НК РФ). Избежать уплаты налога на имущество исходя из кадастровой стоимости могут только те собственники торговых центров, которые применяют "упрощенку" или являются физическими лицами.

Сдача в аренду торговых мест в холле ТЦ может обязать владельца центра применять "вмененку" по этой деятельности

Собственники торговых центров, особенно предприниматели, иногда пытаются доказать, что вправе применять "вмененку" по деятельности в виде сдачи торговых мест в аренду на основании пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ. Конечно, если в регионе предусмотрен спецрежим для этой деятельности.

Проблема в том, что ЕНВД нужно платить, только если сдаваемая в аренду площадь не имеет торговых залов. Если же центр имеет торговые залы, то собственник ТЦ не может применять "вмененку" и должен вести учет по общему или упрощенному режиму налогообложения (Письма Минфина России от 16.11.2012 N 03-11-06/3/77, от 30.08.2012 N 03-11-11/266 и от 06.06.2012 N 03-11-11/177).

Но есть одна возможность - финансовое ведомство не против применения спецрежима владельцами ТЦ по сдаче в аренду торговых мест в холле ТЦ, который по своему определению не является торговым залом. В этом случае торговое назначение помещения подтверждают договор аренды и фактическое ведение арендатором розничной торговли (Письмо Минфина России от 22.11.2007 N 03-11-04/3/452). При этом не имеет значения, что место становится пригодным для торговли только после того, как сам арендатор его оборудует: установит прилавок и т.д. (Письма Минфина России от 03.07.2012 N 03-11-06/3/42 и от 03.02.2009 N 03-11-06/3/14). Владелец ТЦ не теряет права на "вмененку", даже если арендатор сдаст торговое место в субаренду (Письмо Минфина России от 18.02.2008 N 03-11-04/3/78).

Может сложиться и обратная ситуация, когда собственнику ТЦ невыгодно применять "вмененку", а налоговые органы настаивают на этом спецрежиме, заявляя об отсутствии в центре торговых залов. В этом случае суд будет оценивать фактические свойства помещения и признаки наличия торговых залов независимо от того, что указано в экспликации к поэтажному плану здания (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.01.2013 N А03-4627/2012).

Создание потенциальными арендаторами неотделимых улучшений до ввода центра в эксплуатацию чревато налоговыми санкциями

Поскольку торговый центр не может начать работу без арендаторов, собственники заключают с ними предварительные договоры аренды намного раньше, нередко еще до ввода самого центра в эксплуатацию. И потенциальные арендаторы начинают отделывать помещения под свой стиль и корпоративные цвета.

Налоговые органы могут заявить, что такие работы являются доведением центра до состояния, пригодного к использованию, и являются безвозмездно выполненными в пользу собственников центра. В итоге они доначисляют компании-владельцу налог на прибыль с якобы полученного дохода. Несмотря на то что ни Президиум ВАС РФ, ни Минфин России не поддерживают такие претензии (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 3589/13 и Письмо Минфина России от 01.08.2011 N 03-03-06/1/442), риск все же есть.

Арендаторам контролеры могут отказать в праве на амортизацию неотделимых улучшений по тем же основаниям. Но Минфин России и ФНС России не согласны с такими претензиями и считают амортизацию оправданной с месяца заключения основного договора аренды (Письма Минфина России от 01.08.2011 N 03-03-06/1/442 и от 01.08.2011 N 03-03-06/1/435, УФНС России по г. Москве от 11.10.2012 N 16-15/096958@). Есть и судебная практика в пользу налогоплательщиков (к примеру, Постановление ФАС Московского округа от 21.02.2013 N А40-2055/12-20-9).

Риск возникновения претензий можно снизить, если потенциальные арендаторы закончат работу (то есть подпишут акты о приемке работ у своих подрядчиков) по созданию неотделимых улучшений хотя бы через несколько дней после ввода торгового центра в эксплуатацию, когда с ними уже будут заключены основные договоры аренды. В этом случае уже не будет иметь значения тот факт, что основной объем работ был произведен еще в период действия предварительных договоров аренды.

Контролеры могут отказать в признании расходов на общую рекламу товаров, продаваемых в торговом центре

Владелец ТЦ нередко привлекает посетителей в торговый центр путем рекламы товаров, которые там продаются. Получается, что компания-собственник несет затраты по стимулированию продаж третьих лиц - своих арендаторов. Налоговые органы могут заявить со ссылкой на Письмо Минфина России от 26.01.2007 N 03-03-06/1/34, что такие расходы являются экономически необоснованными. И некоторые суды поддерживают позицию проверяющих (Постановление ФАС Уральского округа от 15.04.2008 N Ф09-2365/08-С3).

Аргументы в защиту налогоплательщика есть. Компания-собственник рекламирует не столько товары, сколько свой торговый центр. Если посетители не будут в него приходить, то арендаторы просто съедут в другое место и торговый центр потеряет свою прибыль. Есть судебные решения, которые поддерживают эту позицию (Постановления ФАС Московского от 16.09.2011 N А40-130812/10-127-755, Западно-Сибирского от 14.01.2008 N Ф04-15/2008(378-А45-40) и Центрального от 12.01.2006 N А62-817/2005 округов).

Споров можно избежать вовсе, если хотя бы формально получить с арендаторов деньги на общую рекламу. К примеру, в договор аренды стороны могут внести условие, что постоянная часть арендной платы включает в себя плату за услуги по рекламе торгового центра и торговой площадки конкретного арендатора. При этом необходимость в рекламе, ее форму, объем и направленность определяет исключительно собственник торгового центра без предварительного согласования с самим арендатором. В этом случае расходы владельца ТЦ на общую рекламу будут экономически обоснованными.

Длительная реконструкция части торгового центра может помешать амортизации всего здания

Поскольку торговый центр обычно представляет собой большое здание, нередки случаи, когда одну его часть перестраивают, а в другой части по-прежнему идет торговля. С точки зрения налогов проблема в том, что реконструкция объекта длительностью свыше 12 месяцев является основанием для исключения его из состава амортизируемого имущества (п. 3 ст. 256 НК РФ). Причем претензии возникают независимо от того, был издан приказ о переводе части объекта на реконструкцию или работы велись без такого приказа.

Финансовое ведомство считает, что в случае длительной реконструкции компания не вправе начислять амортизацию по зданию, если только она не разделит его на два инвентарных объекта, один из которых эксплуатируется и амортизируется, а другой перестраивается. Такая позиция выражена в Письмах Минфина России от 19.10.2012 N 03-03-06/1/560 и от 02.11.2007 N 03-03-06/1/765.

Хотя ранее суды и налоговые управления высказывали более лояльную позицию. Так, в одних случаях они позволяли продолжать начислять амортизацию по части объекта, которая используется в деятельности и определяется пропорционально площади (Письма УФНС России по г. Москве от 29.09.2009 N 16-15/100988 и от 01.04.2008 N 20-12/030776, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.09.2008 N А56-33426/2007). В других случаях - одобряли амортизацию здания в целом (Письма УФНС России по г. Москве от 27.06.2008 N 20-12/060985 и от 15.02.2007 N 09-14/014328, Постановление ФАС Московского округа от 27.05.2013 N А40-34857/12-90-169).

Чтобы избежать споров в принципе, желательно любую реконструкцию закончить менее чем за 12 месяцев. В этом случае оснований для применения п. 3 ст. 256 НК РФ не будет. Другой вариант - по возможности разделить работы во времени, например за 9 месяцев выполнить одни работы, потом сдать площади в аренду на некоторое время, а затем провести оставшиеся работы за 10 месяцев.

Еще одна возможность - выделить из реконструкции работы по капитальному ремонту, которые выполнить в первую или последнюю очередь, когда работы по реконструкции будут еще не начаты или уже закончены. Тогда длительность ремонта не увеличит время, затраченное на реконструкцию.

Взимание платы или штрафа за стоянку около торгового центра свыше определенного периода времени может привести к обязанности платить ЕНВД

Обычно парковка около торгового центра является бесплатной. Но чтобы у людей не было желания оставлять машины на длительный срок, не связанный с посещением ТЦ (уехали в отпуск, приехал на работу в соседнее здание, пошли погулять по городу и т.д.), собственник нередко предусматривает плату или штраф за стоянку свыше определенного периода.

Получение любой оплаты, в том числе фиксированного штрафа, является основанием для применения торговым центром "вмененки" (Письмо Минфина России от 08.02.2010 N 03-11-06/3/18), конечно, если в регионе введен такой режим для деятельности в виде сдачи в аренду за плату мест для стоянки авто (абз. 11 ст. 346.27 НК РФ).

Таким образом, во избежание убытков плата за сверхлимитную стоянку должна покрыть ЕНВД за данный вид деятельности. В противном случае собственникам ТЦ выгоднее не обращать внимание на любителей бросать машины либо использовать другие методы борьбы с ними. К примеру, принудительную эвакуацию авто, оставленных на ночь (правда, это опять за счет ТЦ), внесение номера машины в список авто, нарушающих правила парковки и на этом основании не допускаемых на стоянку, и т.д.

Простой площадей в ТЦ не является поводом для отказа в признании расходов в виде амортизации

Нередко часть площадей торгового центра пустует. Причин много: нестабильная экономическая обстановка, открытие рядом магазина, неполная заполненность ТЦ в связи с его недавним открытием и т.д. В случае длительного простоя инспекторы могут заявить, что амортизация по неиспользуемым площадям начисляется, но не уменьшает налогооблагаемую прибыль.

Однако даже Минфин России против таких претензий. Он неоднократно подчеркивал, что перечень основных средств, исключаемых из состава амортизируемого имущества, установлен п. 3 ст. 256 НК РФ. И эта норма не предусматривает прекращение амортизации при отсутствии дохода от использования имущества в какой-либо промежуток времени. Такие выводы содержатся в Письмах от 25.03.2013 N 03-03-06/2/9224 и от 28.02.2013 N 03-03-10/5834 (направлено инспекциям для использования в работе Письмом ФНС России от 22.05.2013 N ЕД-4-3/9165@).

Ряд расходов на внешнее благоустройство около ТЦ налоговики могут счесть необоснованными

Перед открытием торгового центра, как правило, прилегающую территорию приводят в порядок. Обустраивают подъезды и парковки, высаживают деревья, устанавливают скамейки, клумбы и т.п. Чем приятнее посетителям будет находиться на территории ТЦ, тем чаще они будут приезжать.

Однако контролеры считают оправданными только расходы на подъездные пути и производственные площадки с разными типами покрытия: асфальтовые, гравийные и т.д. (Письмо Минфина России от 27.01.2012 N 03-03-06/1/35). А вот устройство дорожек, скамеек, газонов, посадка деревьев и кустарников и тому подобные мероприятия, по мнению финансового ведомства, на получение дохода не направлены. Тем более что пп. 4 п. 2 ст. 256 НК РФ относит объекты внешнего благоустройства, созданные за счет бюджетного финансирования, и другие аналогичные объекты к имуществу, не подлежащему амортизации в налоговом учете.

Не все суды согласны с контролерами. Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 12.10.2010 N КА-А40/12233-10 указал, что по объекту, который сооружен без привлечения источников бюджетного или иного подобного целевого финансирования, можно начислять амортизацию. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях ФАС Северо-Западного от 01.06.2009 N А56-33207/2008, Поволжского от 28.08.2008 N А65-20868/07 и Уральского от 26.06.2008 N Ф09-4500/08-С3 округов.

"Упрощенцы" с объектом "доходы минус расходы" могут учитывать ограниченный перечень затрат. Так, Минфин России высказался за признание расходов на страхование гражданской ответственности ТЦ, но против затрат на изготовление антитеррористического паспорта ТЦ и указателей парковки для инвалидов (Письмо от 12.03.2012 N 03-11-06/2/41).

И.Бушуева

Эксперт журнала

"Российский налоговый курьер"