• Как Минфин рекомендует организовать учет средств целевого финансирования, которые не включаются в...">
    Мудрый Экономист

    Как ТСЖ на "упрощенке" вести учет доходов и расходов

    "Упрощенка", 2014, N 10

    Из этой статьи вы узнаете:

    1. Как Минфин рекомендует организовать учет средств целевого финансирования, которые не включаются в базу по УСН.
    2. Когда можно не платить "упрощенный" налог с денег, полученных от жильцов за коммунальные услуги.
    3. На какие цели ТСЖ может тратить доход от предпринимательской деятельности.

    Больше всего сложностей у бухгалтеров, ведущих учет в ТСЖ, возникает при определении доходов, которые нужно учитывать при налогообложении по "упрощенке". Ведь, с одной стороны, товарищество создается собственниками жилья как некоммерческая организация и существует с целью управления многоквартирным домом и общим имуществом (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). То есть деятельность вроде как некоммерческая. И может получать целевые средства, не облагаемые "упрощенным" налогом (ст. ст. 346.15 и 251 НК РФ).

    С другой стороны, под налогообложение обязательно подпадет выручка от предпринимательской деятельности, вести которую можно в соответствии со ст. 152 ЖК РФ. Кроме того, при определенных условиях налогооблагаемым доходом являются суммы коммунальных платежей, которые поступают к вам от владельцев квартир. Поэтому Налоговый кодекс содержит требование вести раздельный учет как доходов, так и расходов, произведенных в рамках целевых поступлений (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Если же раздельного учета нет, все получаемые средства нужно будет включить в налоговую базу по УСН. Как видите, проблем немало, и в данной статье на конкретных примерах мы разберем, как организовать бухгалтерский и налоговый учет в ТСЖ.

    Если у вас "упрощенка" с объектом "доходы". Поскольку вы не отражаете расходы в налоговом учете, вам особенно внимательно нужно прочитать эту статью, чтобы разобраться, как организовать учет, чтобы не пришлось платить лишних налогов с доходов.

    Целевые поступления. Какие полученные суммы не учитываются при расчете "упрощенного" налога

    Финансовые средства ТСЖ формируются из вступительных и членских взносов его участников, а также доходов от коммерческой деятельности, субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме и прочих поступлений (ст. 151 ЖК РФ).

    Как мы упомянули выше, целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение уставной деятельности в налогооблагаемые доходы не включаются, при условии, что вы ведете раздельный учет (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 14 п. 1 и пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ). Конкретный перечень доходов, которые ТСЖ не должно учитывать при налогообложении, мы привели в таблице.

    Таблица

    Средства целевого финансирования, которые не нужно учитывать в доходах по УСН

    N п/п

    Целевые поступления, не учитываемые в доходах по УСН при наличии раздельного учета

    1

    Деньги от собственников квартир (независимо от членства в ТСЖ), полученные для проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества (абз. 21 пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Полный список общего имущества содержится в п. 1 ст. 36 ЖК РФ (например, лестничные площадки, лифты, коридоры, чердаки)

    2

    Средства, полученные ТСЖ из бюджета на проведение капитального ремонта дома и общего имущества (абз. 5 и 6 пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ)

    3

    Вступительные, членские и паевые взносы (пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ)

    4

    Пожертвования (пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ, ст. 582 ГК РФ)

    5

    Безвозмездно выполненные любой другой организацией (предпринимателем) работы или услуги (пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ)

    6

    Отчисления в специальный резерв на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, полученные от членов ТСЖ (пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ)

    Как Минфин рекомендует организовать раздельный учет целевых поступлений

    Финансисты советуют самостоятельно разработать отдельный налоговый регистр для учета доходов и расходов в рамках целевого финансирования (Письмо Минфина России от 13.03.2006 N 03-11-04/2/59). То есть в привычную книгу учета доходов и расходов по УСН записывайте в общем порядке только суммы, влияющие на расчет единого налога. А вот учет целевых денег, которые вы в налоговую базу не включили, ведите в отдельном регистре. Самостоятельно его можно не разрабатывать, а взять за основу форму из Рекомендаций МНС России "Система налогового учета, рекомендуемая МНС России для исчисления прибыли в соответствии с нормами главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации".

    Суть вопроса. Раздельный учет доходов и расходов в рамках целевого финансирования нужно вести в специально разработанных налоговых регистрах (Письмо Минфина России от 13.03.2006 N 03-11-04/2/59).

    Форму регистра учета целевых поступлений утвердите соответствующим приказом руководителя, а также закрепите в налоговой учетной политике.

    Как в бухучете отразить средства целевого финансирования

    Чтобы проще было разделять суммы, учитываемые при налогообложении и не учитываемые, можно разносить их по разным субсчетам. Для этого разработайте свой рабочий план счетов таким образом, чтобы можно было учитывать доходы в зависимости от источников поступлений, а затраты - по аналогии с разделами сметы.

    Читайте также. О том, как составить рабочий план счетов, вы можете прочитать в журнале "Упрощенка", 2014, N 8, с. 28.

    Для учета целевых средств предназначен счет 86 "Целевое финансирование". Ведите на нем учет всех полученных целевых сумм в разрезе источников поступления. Для этого к счету 86 можно открывать, например, такие субсчета:

    • "Членские взносы в ТСЖ";
    • "Дотации из местного бюджета на капитальный ремонт";
    • "Финансирование капитального ремонта собственниками жилья";
    • "Поступления на текущий ремонт общего имущества";
    • "Прочие целевые поступления".

    Суть вопроса. Для того чтобы четко знать, какие средства поступили для конкретных целей, откройте к счету 86 "Целевое финансирование" субсчета в разрезе источников поступления.

    Все расчеты с собственниками помещений и бюджетом в рамках целевых поступлений ведите на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". К этому счету откройте соответствующие субсчета.

    В бухучете отразите поступление целевых средств следующими проводками:

    Дебет 50 (51) Кредит 76

    • поступили денежные средства;

    Дебет 76 Кредит 86

    • признаны целевыми полученные средства.

    При расходовании целевых средств сделайте проводку:

    Дебет 86 Кредит 20 (08, 26, 83...)

    • отражено расходование целевых средств.

    Пример 1. Учет средств, поступающих на капитальный ремонт общего имущества

    ТСЖ "Лесное" применяет "упрощенку" с объектом "доходы минус расходы".

    1 августа 2014 г. товарищество получило 700 000 руб. на капитальный ремонт общего имущества из местного бюджета. 6 октября 2014 г. ТСЖ подписало с подрядной организацией акт выполненных работ и в тот же день перечислило на ее счет всю сумму.

    Бухгалтер сделал в учете следующие проводки:

    1 августа

    Дебет 51 Кредит 76, субсчет "Расчеты с бюджетом",

    • 700 000 руб. - получены на расчетный счет средства из бюджета;

    Дебет 76, субсчет "Расчеты с бюджетом", Кредит 86, субсчет "Дотации из местного бюджета на капитальный ремонт",

    • 700 000 руб. - средства на ремонт признаны целевыми;

    6 октября

    Дебет 20 Кредит 60

    • 700 000 руб. - учтена стоимость работ по капитальному ремонту дома;

    Дебет 86, субсчет "Дотации из местного бюджета на капитальный ремонт", Кредит 20

    • 700 000 руб. - отражено расходование целевых средств на работы по капитальному ремонту;

    Дебет 60 Кредит 51

    • 700 000 руб. - перечислена оплата подрядчику.

    В книге учета доходов и расходов бухгалтер сумму денежных поступлений и трат не отразил, поскольку целевые средства не влияют на расчет налога по УСН (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 и пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

    Коммунальные платежи. Каким документом подтвердить, что полученная плата за коммунальные услуги не относится к доходам ТСЖ

    Специалисты Минфина не раз высказывались о том, что все суммы жилищно-коммунальных платежей являются доходом ТСЖ на "упрощенке" (Письма Минфина России от 05.04.2013 N 03-11-06/2/11195, от 29.10.2012 N 03-11-11/329 и от 19.04.2011 N 03-11-06/2/62).

    Если ТСЖ применяет "упрощенку" с объектом "доходы минус расходы", особых проблем такая позиция чиновников не создает. Поскольку, отразив полученные деньги в доходах по УСН, ТСЖ одновременно сможет в расходах учесть суммы, перечисленные поставщикам коммунальных услуг.

    А вот если у товарищества УСН с объектом "доходы", получается, то что со всех коммунальных платежей, полученных от жильцов, ему придется платить "упрощенный" налог. Такая позиция представляется несправедливой, ведь никаких денег за "коммуналку" товарищество себе не оставляет. Все деньги уходят на оплату услуг ресурсоснабжающих компаний. Кстати, некоторые судьи в этом вопросе не соглашались с финансистами. И вставали на сторону ТСЖ, признавая, что коммунальные платежи в доходы по УСН включать не нужно. Ведь деньги тратятся на совершенно конкретные цели - оплату жилищно-коммунальных услуг (Постановление ФАС Центрального округа от 12.10.2011 по делу N А35-10708/2010, Решение ВАС РФ от 22.12.2010 N ГКПИ10-1401).

    Но налоговики руководствуются разъяснениями Минфина, которые им выгодны. Поэтому чтобы избежать лишних споров, "упрощенцам" с объектом "доходы" лучше сразу воспользоваться следующими рекомендациями.

    Рекомендация N 1. Чиновники сами рассказали, как ТСЖ избежать налогообложения жилищно-коммунальных платежей (Письма Минфина России от 11.03.2012 N 03-11-06/2/39 и от 26.04.2013 N 03-11-06/2/14773). Так, финансисты рекомендуют заключить с каждым из жильцов агентский договор. По такому договору ТСЖ будет выступать посредником между собственниками жилья и ресурсоснабжающими компаниями. Чтобы у налоговиков не возникло вопросов о фиктивности подобного договора, лучше установить символическую сумму агентского вознаграждения. Тогда никакие платежи за коммунальные услуги или содержание общего имущества (уборка, обеспечение противопожарной безопасности, ремонт и т.п.) в налоговую базу по УСН не включайте (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 и пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

    Но обратите внимание: вам сперва нужно заключить агентские договоры с жильцами. И только после этого можно подписывать договоры с поставщиками услуг (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85). Ведь если вы сделаете наоборот, получится, что товарищество сначала самостоятельно заказало какие-то услуги и только потом жильцы поручили ему это сделать. В этом случае посреднический договор будет считаться недействительным.

    Рекомендация N 2. Прежде чем заключать агентские договоры, изучите, какие обязательства возложены на товарищество согласно уставу. Если в уставе четко прописано, что ТСЖ должно обеспечивать владельцев квартир жилищно-коммунальными услугами, а договоры с поставщиками заключаются по поручению (от имени) членов товарищества и за их счет - это значит, что ТСЖ уже выступает посредником. Никаких дополнительных договоров с членами товарищества заключать не нужно (Письмо ФНС России от 22.04.2011 N КЕ-4-3/6526@). Просто не включайте плату за коммунальные услуги и содержание общего имущества в налоговую базу по УСН (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 и пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ). Но обратите внимание: действие устава распространяется только на членов товарищества. Поэтому даже если уже согласно уставу товарищество выступает посредником, это правило действует только в отношении жильцов, которые являются членами ТСЖ. А вот с остальными собственниками жилья заключите индивидуальные агентские договоры.

    Как отразить плату за коммунальные услуги в учете

    Бухгалтерский учет коммунальных платежей будет зависеть от того, заключили вы агентский договор или нет. Но в любом случае вести аналитический учет по счетам 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" и 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" целесообразно по каждому собственнику помещений. Это позволит вам отследить задолженности всех жильцов.

    Вариант N 1. Коммунальные платежи вы признаете выручкой. Отразите деньги за жилищно-коммунальные услуги на счете 90 "Продажи". Так удобно сделать, чтобы не возникало путаницы с целевыми и нецелевыми поступлениями. Для этого сделайте в бухгалтерском учете следующие проводки:

    Дебет 62 (76) Кредит 90, субсчет "Выручка",

    • начислена плата за коммунальные услуги;

    Дебет 50 (51) Кредит 62 (76)

    • получена плата за коммунальные услуги.

    При этом по счетам 62 и 76 организуйте аналитический учет так, чтобы были видны расчеты с каждым жильцом.

    Вариант N 2. С жильцами заключен агентский договор. Если ваше ТСЖ выступает посредником, получая деньги в оплату жилищно-коммунальных услуг, делайте такие проводки:

    Дебет 76 Кредит 60

    • начислена плата за коммунальные услуги;

    Дебет 76 Кредит 90, субсчет "Выручка",

    • начислено агентское вознаграждение;

    Дебет 60 Кредит 50 (51)

    • перечислена оплата за услуги ресурсоснабжающей компании;

    Дебет 50 (51) Кредит 76

    • получена плата за коммунальные услуги от жильцов;

    Дебет 50 (51) Кредит 76

    • получено посредническое вознаграждение.

    Аналитический учет по счету 76 вам также нужно организовать по каждому собственнику помещений в многоквартирном доме.

    Пример 2. Учет жилищно-коммунальных платежей

    ТСЖ "Озеро" заключило агентские договоры по расчетам за жилищно-коммунальные услуги со всеми жильцами многоквартирного дома. Комиссионное вознаграждение товарищества составляет 0,1% от суммы перечисленных платежей. За октябрь 2014 г. собственники квартир потребили коммунальные услуги на сумму 250 000 руб. ТСЖ подписало акты выполненных работ (оказанных услуг) 31 октября. 10 ноября поступила оплата от собственников помещений на сумму 210 210 руб. ТСЖ 20 ноября перечислило ресурсоснабжающей компании сумму 210 000 руб.

    Бухгалтер отразил начисление и оплату коммунальных платежей следующими проводками:

    31 октября

    Дебет 76, субсчет "Расчеты с жильцами за коммунальные услуги", Кредит 60

    • 250 000 руб. - начислена плата за коммунальные услуги за октябрь 2014 г.;

    Дебет 76, субсчет "Расчеты по агентскому вознаграждению", Кредит 90, субсчет "Выручка",

    • 250 руб. (250 000 руб. x 0,1%) - начислено агентское вознаграждение;

    10 ноября

    Дебет 51 Кредит 76, субсчет "Расчеты с жильцами за коммунальные услуги",

    • 210 000 руб. - получена плата за коммунальные услуги от жильцов;

    Дебет 51 Кредит 76, субсчет "Расчеты по агентскому вознаграждению",

    • 210 руб. (210 000 руб. x 0,1%) - получено посредническое вознаграждение;

    20 ноября

    Дебет 60 Кредит 51

    • 210 000 руб. - перечислена плата за услуги ресурсоснабжающей компании.

    Товарищество осталось должно ресурсоснабжающей компании 40 000 руб. В свою очередь эту же сумму должны ТСЖ владельцы квартир.

    В книге учета за IV квартал 2014 г. бухгалтер отразил только сумму агентского вознаграждения - 210 руб. А вот сумма жилищно-коммунальных услуг на налоговый учет никак не повлияла (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 и пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

    Примечание. Как в бухучете ТСЖ отражать полученные от жильцов коммунальные платежи

    Альмин Рабинович, главный методолог группы компаний Energy Consulting

    • Принимать решение о выборе счета бухгалтерского учета следует исходя из природы получаемых средств. То есть руководствоваться нужно требованием приоритета экономического содержания перед правовой формой, но не с ее полным игнорированием (п. 6 ПБУ 1/2008 "Учетная политика организации").

    Для начала разберемся, относятся ли коммунальные платежи к целевым поступлениям.

    По своему экономико-правовому смыслу целевые поступления не предполагают возникновения в связи с их получением встречных обязательств получателя перед передающей эти средства стороной. Такие деньги должны быть использованы по назначению, которое определяют плательщики, например оплата коммунальных услуг. Но по сути получается, что ТСЖ за счет полученных от жильцов средств должно обеспечить владельцев квартир коммунальными услугами, то есть возникают встречные обязательства, поэтому счет 86 "Целевые поступления" в данном случае однозначно не подходит.



    Получается, что учет поступлений за коммунальные услуги будет зависеть от того, чем эти деньги являются для ТСЖ - выручкой от реализации или деньгами, временно полученными в распоряжение для выполнения обязанностей посредника (агента).

    Так, если товарищество заключило с жильцами агентские договоры и просто "перегоняет" деньги ресурсоснабжающей компании, учет коммунальных платежей ведите на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". А вот если агентских договоров у вас нет или условие о посредничестве не прописано в уставе товарищества - такие средства следует учитывать как выручку по обычным видам деятельности на счете 90 "Продажи".

    Доходы от бизнеса. Когда у ТСЖ возникают доходы от предпринимательской деятельности

    Дополнительную прибыль ТСЖ приносит коммерческая деятельность. Правда, список бизнеса, которым может заниматься товарищество, невелик. Так, в него входит (п. 2 ст. 152 ЖК РФ):

    • обслуживание, эксплуатация и ремонт помещений в многоквартирном доме;
    • строительство помещений и объектов общего пользования;
    • сдача в аренду общего имущества (например, чердаков и подвалов).

    При этом доход от коммерческой деятельности можно потратить исключительно (п. 3 ст. 152 ЖК РФ):

    • на оплату общих расходов (например, ремонт дома, покупку предметов общего пользования и т.п.);
    • финансирование специальных фондов, созданных для осуществления уставной деятельности;
    • иные цели, предусмотренные уставом.

    А вот на что конкретно пойдут вырученные деньги, решить нужно на общем собрании членов ТСЖ.

    В налоговую базу по УСН включите всю сумму дополнительных доходов товарищества.

    В бухучете доход от коммерческой деятельности отразите проводкой:



    Дебет 62 Кредит 90, субсчет "Выручка",

    • получен доход от предпринимательской деятельности ТСЖ.

    Нюансы, требующие особого внимания. Чтобы не включать в налоговую базу по УСН средства целевого финансирования, ведите раздельный учет доходов и расходов по таким поступлениям. Для этого разработайте отдельный налоговый регистр.

    По мнению Минфина России, все поступления на содержание общего имущества и коммунальные услуги нужно включить в доходы ТСЖ, если нет агентского договора с жильцами или условие о посредничестве не прописано в уставе.

    Доход от предпринимательской деятельности ТСЖ можно потратить только на общественные нужды жильцов. Куда конкретно пойдут деньги, решает общее собрание членов ТСЖ.

    В.В.Журавлева

    Эксперт журнала "Упрощенка"