Мудрый Экономист

Об имущественном налоговом вычете

"Бухгалтерский учет", 2014, N 10

Возможно, самыми распространенными сделками между гражданами являются операции по купле-продаже квартир, комнат и долей в праве собственности на них. Какие налоговые вычеты при этом полагаются?

Вычет при продаже имущества

Имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 руб., а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Обратите внимание, что не облагаются НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Примечание. Вместо получения имущественного налогового вычета гражданин вправе уменьшить сумму своих доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вычет при покупке жилья

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории нашей страны одного или нескольких объектов имущества - жилого дома, квартиры, комнаты или долей (доли) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них), не превышающем 2 000 000 руб.

В состав фактических расходов на новое строительство либо приобретение на территории России жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие затраты налогоплательщика: на разработку проектной и сметной документации; на приобретение строительных и отделочных материалов; на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством; связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке; на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.

В состав фактических расходов на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие затраты: на приобретение самой квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме; на приобретение отделочных материалов; на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Примечание. Из состава расходов налогоплательщика исключается сумма материнского капитала, направленная на приобретение жилья, в частности на оплату ипотечного кредита, поскольку она не является понесенными расходами и относится к материальной помощи со стороны государства (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 03.02.2014 по делу N 33-950/2014).

Подчеркнем, что для получения имущественного налогового вычета налогоплательщик обязан представить документы, подтверждающие реальность понесенных им расходов (договоры, акты приема-передачи, справки по ф. N N КС-2 и КС-3 о выполненных работах и об их стоимости и т.д.). Такие документы, как отчет независимого оценщика о рыночной стоимости расходов на отделку помещения, налоговые органы во внимание не примут. Дело в том, что данный отчет сам по себе не подтверждает факт несения налогоплательщиком соответствующих расходов. Необходимы финансовые документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты налогоплательщиком денежных средств (Апелляционное определение Самарского областного суда от 29.01.2014 по делу N 33-852/2014).

Следует знать, что в силу пп. 4 п. 1 и пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ имущественный вычет предоставляется в сумме фактически произведенных расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории России жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории России жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

Данный вычет предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 руб. при наличии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов (п. 4 ст. 220 НК РФ).

По тем или причинам налогоплательщики могут воспользоваться не полной суммой имущественного налогового вычета, а лишь ее частью. Если ранее, воспользовавшись частичным предоставлением вычета, налогоплательщик утрачивал возможность на его последующее предоставление (например, приобретение квартиры в общую долевую собственность двумя и более лицами, где вычет предоставлялся один на всех участников общей долевой собственности), то в настоящее время он имеет право получить его полностью.

Норма абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ предполагает: если налогоплательщик воспользовался правом на получение вычета в размере менее его предельной суммы, остаток вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории нашей страны жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. Данная норма распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2014 г.

Примечание. Если законные основания для предоставления налогоплательщику имущественного налогового вычета отсутствовали, а налогоплательщик его все-таки получил, налоговый орган вправе взыскать с него перечисленные из бюджета денежные средства (Апелляционное определение Калининградского областного суда от 05.02.2014 по делу N 33-520/2014).

Продажа старого жилья с целью приобретения нового

Обычно граждане в процессе улучшения своих жилищных условий продают имеющееся у них жилье, а затем на вырученные деньги приобретают другое. Иногда обе сделки (продажа и покупка) происходят в один и тот же период, иногда - в разные налоговые периоды.

Представим ситуацию: гражданин в 2013 г. продал жилье, которым владел менее трех лет, а новое приобрел в 2014 г. Обязанность задекларировать полученный доход за 2013 г. и уплатить в бюджет НДФЛ возникла у этого гражданина в 2014 г. (с правом применения имущественного налогового вычета). В то время как вычет по НДФЛ в связи с приобретением нового жилья будет предоставлен лишь после оформления в собственность нового жилья (если налогоплательщик сохранил право на вычет, не воспользовавшись им в предыдущие годы).

Следует обратить внимание на то, что возникновение права на налоговый вычет связано не с датой подписания документов, не с датой проведения расчетов, а с днем выдачи свидетельства о праве собственности (Апелляционное определение Омского областного суда от 12.02.2014 по делу N 33-537/2014). Заметим, что оформление права собственности может длиться достаточно долгое время.

Зачастую граждане, пытающиеся улучшить жилищные условия, испытывают недостаток денежных средств. Для многих создает сложности необходимость уплаты сразу всей суммы НДФЛ после продажи старого жилья и невозможность вложить эту сумму в покупку нового.

На наш взгляд, в подобной ситуации гражданин может обратиться в налоговый орган с заявлением о предоставлении ему отсрочки в исполнении обязанности по уплате НДФЛ от продажи.

После того как новое жилье будет оформлено в собственность, выгодно как можно быстрее подать своему работодателю заявление о предоставлении имущественного налогового вычета с приложением всех документов, подтверждающих наличие такого права (договора о приобретении имущества, платежных документов, свидетельства о праве собственности). При этом налоговый орган должен подтвердить право налогоплательщика на получение данного вычета, выдав уведомление по форме, утвержденной Приказом ФНС России от 25.12.2009 N ММ-7-3/714@.

В качестве надлежащих платежных документов для получения имущественного налогового вычета могут предъявляться квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы. Такие документы, как справки и письма о выплате денег и т.п., сами по себе реальность понесенных налогоплательщиком расходов на приобретение жилья не подтверждают, в связи с чем налоговыми органами во внимание не принимаются (Апелляционное определение Московского городского суда от 30.01.2014 по делу N 33-5783).

Литература

  1. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть вторая [принят Государственной Думой 5 августа 2000 г., N 117-ФЗ, в редакции по состоянию на 21 июля 2014 г.] // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".

А.В.Дружинин

Юрист