Мудрый Экономист

Товарищества собственников жилья: проблемы учета и налогообложения

"Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях", 2014, N 18

Введение

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ГК РФ) все предприятия делятся на коммерческие и некоммерческие. Коммерческие организации в первую очередь ставят перед собой задачу получения прибыли, некоммерческие - предоставляют социальные услуги, содействуют развитию культуры, образования, осуществляют другие общественно полезные цели.

Одним из видов некоммерческих организаций являются товарищества собственников жилья (ТСЖ), которые как форма управления многоквартирным домом в настоящее время привлекают к себе все больше внимания собственников помещений в многоквартирных домах.

В соответствии со ст. 135 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) товариществом собственников жилья признается объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений.

Товарищество собственников жилья является одной из форм некоммерческих организаций. Некоммерческой организацией согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (далее - Закон N 7-ФЗ) является организация, не имеющая извлечения прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Деятельность ТСЖ регулируется не только Законом N 7-ФЗ, но и ЖК РФ, в разд. VI которого изложены правовые основы деятельности товариществ собственников жилья.

Товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, создаваемая в целях:

В ТСЖ органами управления являются общее собрание товарищества и правление товарищества, что установлено в ст. 144 ЖК РФ. Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания ТСЖ, определены в п. 2 ст. 145 ЖК РФ, обязанности правления ТСЖ - в ст. 148 ЖК РФ.

Товарищество собственников жилья, как и любое другое юридическое лицо, имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием и реквизитами. Кроме того, как юридическое лицо ТСЖ наделено правами и обязанностями. Так, ТСЖ вправе:

Особенности бухгалтерского учета в товариществах собственников жилья

Порядок организации и ведения бухгалтерского учета в некоммерческой организации определяют следующие нормативные документы:

Особенностью учета в ТСЖ жилья является то, что основными поступлениями денежных средств в организацию являются целевые поступления. Целевые поступления - это взносы членов ТСЖ, представляющие собой обязательные платежи.

Для учета целевого финансирования в Плане счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций предназначен сч. 86 "Целевое финансирование". Так как на сч. 86 "Целевое финансирование" учитываются все поступления в организацию, к нему открываются субсчета второго и третьего порядка, исходя из специфики осуществления организацией основной деятельности и особенностей документооборота.

Взносы собственников - нечленов ТСЖ начисляются по дебету сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами, субсчет 1 "Расчеты с собственниками", в корреспонденции со сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами, субсчет 5 "Расчеты по взносам нечленами ТСЖ". При этом по кредиту сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами, субсчет 5 "Расчеты по взносам нечленами ТСЖ", образуется обязательство ТСЖ перед собственником по использованию начисленных взносов строго по назначению, т.е. по смете. Ежемесячно сч. 76.5 дебетуется на долю месячных сметных расходов, приходящихся на собственников - нечленов ТСЖ, в корреспонденции со сч. 96 "Резервы предстоящих расходов", субсчет 1 "Расходы по смете".

В товариществе собственников жилья различают следующие виды целевых поступлений:

Суммы, полученные от предпринимательской деятельности, должны направляться на финансирование уставной деятельности ТСЖ.

Основным документом, на основании которого некоммерческие организации осуществляют свою деятельность и организуют бухгалтерский учет, является смета доходов и расходов. Данный документ составляется ежегодно исходя из сумм предполагаемых поступлений и направлений расходования имеющихся и поступивших денежных средств. Смета доходов и расходов утверждается общим собранием членов ТСЖ.

Смета доходов и расходов может иметь следующую структуру:

  1. Доходы:

1.1. Целевые поступления:

1.2. Прибыль от предпринимательской деятельности.

  1. Расходы:

2.1. Содержание и обслуживание общего имущества ТСЖ:

а) заработная плата обслуживающего персонала, выплачиваемая по трудовым и гражданско-правовым договорам. К обслуживающему персоналу относятся лица, осуществляющие техническое, административное и хозяйственное обслуживание многоквартирного дома;

б) расходы, осуществляемые сторонней организацией:

Отчет о финансовой деятельности за год должен быть представлен на обсуждение каждому члену ТСЖ. Как и в любой другой организации, такой отчет составляет бухгалтерия ТСЖ.

В соответствии с Планом счетов финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, при направлении средств целевого финансирования на содержание некоммерческой организации оформляется проводка по дебету сч. 86 "Целевое финансирование" в корреспонденции с кредитом сч. 20 "Основное производство" или 26 "Общехозяйственные расходы".

Исходя из экономического содержания счетов, участвующих в бухгалтерских проводках, можно сделать следующий вывод: сч. 26 "Общехозяйственные расходы" целесообразно использовать для обобщения информации о произведенных административных, хозяйственных и иных аналогичных расходах, связанных с уставной деятельностью (содержание и текущий ремонт общего имущества).

Что же касается расходов на целевые мероприятия, то списание расходов производится в дебет сч. 86.2 в корреспонденции с различными счетами учета (сч. 10 "Материалы", 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда" и пр.).

Следовательно, если ТСЖ ведет бухгалтерский учет в полном объеме и не считает поступившие коммунальные платежи доходами, то проводки должны выглядеть следующим образом:

Д-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты с жильцами", К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты по коммунальным платежам", - начислена плата за коммунальные услуги;

Д-т сч. 50 "Касса" (51 "Расчетные счета") К-т сч. 76, субсчет "Расчеты с жильцами", - поступили платежи за коммунальные услуги;

Д-т сч. 76, субсчет "Расчеты по коммунальным платежам", К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - акцептованы счета поставщика;

Д-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" К-т сч. 51 "Расчетные счета" - оплачены поставщику коммунальные услуги.

При этом для каждого плательщика и поставщика коммунальных услуг либо рекомендуется открывать на сч. 76 субсчета второго порядка, либо вести аналитический учет.

При осуществлении ТСЖ предпринимательской деятельности основной проблемой, как правило, является учет расходов. Это связано с тем, что в соответствии с требованиями законодательства некоммерческие организации обязаны вести раздельный учет расходов по предпринимательской и уставной деятельности, не связанной с предпринимательской.

Необходимо четко разделять все расходы организации на прямые и косвенные. Под прямыми расходами подразумеваются затраты, которые непосредственно связаны с осуществлением какого-либо одного вида деятельности. Под косвенными понимаются расходы, которые относятся к нескольким видам деятельности или ко всей деятельности организации в целом.

Определившись с составом прямых затрат, организация должна вести раздельный учет прямых затрат по трем основным группам:

По итогам месяца сумма всех накопленных косвенных расходов за месяц распределяется пропорционально между видами деятельности (предпринимательской и уставной).

Товарищества собственников жилья представляют бухгалтерскую отчетность в упрощенном составе:

Особенности налогообложения в товариществах собственников жилья

Налог на добавленную стоимость. Не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость (НДС) на территории Российской Федерации реализация коммунальных услуг, предоставляемых, в частности, ТСЖ, при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение. Такая норма установлена пп. 29 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ (НК РФ). В Жилищном кодексе РФ определено, что плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. Данные коммунальные услуги, предоставляемые ТСЖ, не облагаются НДС при условии, что они приобретаются ими у юридических лиц, указанных в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", а также поставщиков электроэнергии и газоснабжающих организаций. Но коммунальные услуги, оказываемые ресурсоснабжающими организациями ТСЖ, в перечень операций, освобождаемых от обложения НДС, не включены, в связи с чем такие услуги подлежат обложению НДС в общеустановленном порядке.

Следовательно, от обложения НДС освобождается предоставление коммунальных услуг ТСЖ по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих коммунальных услуг, в том числе с учетом НДС, у организаций коммунального комплекса. Также это касается и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с Письмом Минфина России от 23.12.2009 N 03-07-15/169 не предусмотрено освобождения от налогообложения коммунальных услуг, работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в доме, работ (услуг) по управлению многоквартирными домами и других работ (услуг), выполняемых (оказываемых) собственными силами ТСЖ.

С 01.01.2010 в налоговую базу по НДС не включаются денежные средства, полученные ТСЖ на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Но налогоплательщик вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения. Такое право предоставлено налогоплательщикам п. 5 ст. 149 НК РФ.

Налог на прибыль организаций. В соответствии с законодательством Российской Федерации ТСЖ вправе заключать договор управления многоквартирным домом и иные договоры, обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в доме, а также выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги (п. 1 ст. 137 ЖК РФ).

На членов ТСЖ в свою очередь возложена обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Объектом налогообложения налогом на прибыль для российских организаций на основании ст. 247 НК РФ являются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определенных в порядке, установленном гл. 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ.

При определении базы по налогу на прибыль организаций не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров). К целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся, в частности, вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, а также отчисления на формирование в установленном ст. 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся ТСЖ их членами.

Так, в Письме Минфина России от 26.02.2007 N 03-07-15/24 указано, что ЖК РФ аккумулирование членских взносов членами ТСЖ не предусмотрено. Члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ. Обязанность внесения таких платежей возникает не в связи с членством в ТСЖ, а в связи с владением и пользованием имуществом в многоквартирном доме.

Таким образом, средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также в оплату коммунальных услуг, целевыми поступлениями не являются. Плата членов ТСЖ за работы (услуги) по обеспечению надлежащего состояния жилого дома и придомовой территории, по содержанию и ремонту нежилых помещений, по капитальному ремонту дома, а также плата за коммунальные услуги являются выручкой от реализации работ (услуг) и, соответственно, учитываются ТСЖ при исчислении налога на прибыль организаций. При этом для целей налогообложения ТСЖ учитываются расходы, отвечающие требованиям ст. 252 НК РФ.

Обязательные платежи, поступающие ТСЖ от их членов, в соответствии с общеустановленным порядком, включаются в налоговую базу по налогу на прибыль организаций. При этом коммунальные платежи (например, плата за свет, горячую и холодную воду, вывоз мусора и т.п.) одновременно с отражением их в доходной части ТСЖ принимаются к вычету в составе расходов, так как должны быть перечислены соответствующим организациям, оказывающим эти услуги, и тем самым под налогообложение не подпадают. Также не облагаются налогом и субсидии, выдаваемые на ремонт, содержание многоквартирного дома, на проведение капитального ремонта дома.

Организации вправе применять помимо общей системы налогообложения и УСН. При применении УСН в составе доходов учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы. Товарищества собственников жилья, применяющие УСН, при определении налоговой базы не учитывают вступительные взносы, членские взносы, пожертвования, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся ТСЖ его членами.

Учет других платежей, поступающих в ТСЖ от его членов, в составе доходов будет зависеть от договорных отношений ТСЖ и его членов. Если товарищество собственников жилья применяет УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, то оно вправе для целей налогообложения учитывать расходы, отвечающие требованиям, предусмотренным п. 1 ст. 252 НК РФ.

В случае если сумма исчисленного в общем порядке налога меньше суммы исчисленного минимального налога, то такие налогоплательщики обязаны уплатить минимальный налог в размере 1% налоговой базы. Платежи квартиросъемщиков за обслуживание лифтового хозяйства, системы пожарной безопасности и вывоз твердых бытовых отходов, поступающие на счет ТСЖ и перечисляемые в дальнейшем организациям, оказывающим соответствующие услуги, в состав доходов не включаются, поскольку ТСЖ не оказывает данных услуг.

Налог на доходы физических лиц, страховые взносы. Выплата вознаграждений работникам, выполняющим работы (услуги) для ТСЖ, производится за счет членских взносов. При выплате вознаграждений физическим лицам ТСЖ в общем порядке удерживает и перечисляет в бюджет НДФЛ, а значит, обязано вести учет доходов физических лиц и ежегодно представлять информацию в налоговые органы по утвержденным формам. В соответствии с п. 3 Правил начисления, учета и расходования средств на осуществление обязательного социального страхования от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 02.03.2000 N 184, страховыми взносами облагается начисленная по всем основаниям оплата труда (доход) обслуживающего персонала и членов правления ТСЖ.

Налог на имущество организаций. До выдачи свидетельства на право собственности на землю товариществ плательщиками земельного налога являются ТСЖ, которые представляют налоговые декларации по земельному налогу в налоговые органы того административного района, на территории которого находятся земельные участки указанных ТСЖ. Правление ТСЖ организует сбор необходимых денежных средств с членов товарищества пропорционально доле занимаемой ими площади, за исключением площадей, приходящихся на граждан и юридических лиц, которым предоставлены льготы по земельному налогу.

После получения членами ТСЖ свидетельства на право собственности на землю под жильем начисление земельного налога производится каждому из собственников жилья налоговыми органами отдельно. За земли коллективного пользования земельный налог уплачивает правление ТСЖ за счет сбора средств с отдельных плательщиков.

Выводы

Стоит отметить, что ТСЖ - это общественная организация, которая создана для реализации общих целей большинства собственников в управлении общим имуществом без целей удовлетворения материальных потребностей.

В настоящее время в России все больше создается ТСЖ, так как люди самостоятельно хотят управлять своим домом, следить за расходами денежных средств, уплаченных за проживание в своей квартире.

Существует ряд проблем бухгалтерского учета и налогообложения при организации ТСЖ. Рассмотрев в данной работе лишь часть этих проблем, можно сделать выводы, что на протяжении всей деятельности ТСЖ бухгалтер сталкивается с такими вопросами, как выбор системы налогообложения, так как ТСЖ может выбрать общую систему налогообложения или УСН.

При применения УСН или общей системы налогообложения существуют свои преимущества и недостатки. В рамках общей системы налогообложения значительно шире список применения расходов, а метод начисления позволяет уменьшить сумму доходов, так как в них не включаются суммы авансов и предоплат, и увеличить фактические расходы, но еще не оплаченные, и, следовательно, снизить налогооблагаемую базу. При применении УСН можно быстрее списывать стоимость приобретения сырья, материалов, основных средств и других материальных расходов. Поэтому выбор системы налогообложения является индивидуальным для каждого ТСЖ и зависит от конкретного плана деятельности товарищества собственников жилья.

При выборе общей системы налогообложения ТСЖ не освобождаются от уплаты таких налогов, как налог на имущество, налог на добавленную стоимость с услуг, предоставляемых товариществом, отчислений в Пенсионный фонд РФ, в Фонд социального страхования РФ с заработной платы своих работников, налога на прибыль организаций, но при расчете налога на прибыль организаций следует учитывать, что в налогооблагаемую базу не входят такие денежные поступления, как:

Главной особенностью ТСЖ является то, что основными источниками поступления денежных средств являются целевые поступления. Если ТСЖ занимается также предпринимательской деятельностью, например сдает имущество в аренду, то товарищество должно вести отдельно учет поступления от данной деятельности и данные средства должны быть распределены на исполнение уставной деятельности. Также отдельно следует учитывать бюджетное финансирование поступлений денежных средств.

Бухгалтерский учет в ТСЖ довольно трудоемкий, так как следует вести аналитический учет по каждому взносу, каждому члену ТСЖ, отслеживать задолженности членов и нечленов товарищества по взносам и уплате коммунальных услуг. В конце года каждое товарищество собственников жилья должно отчитываться о своей деятельности за год. Данная отчетность является публичной.

Целью деятельности ТСЖ является обеспечение должного содержания жилых площадей, всего здания и прилегающего земельного участка, а также организация предоставления коммунальных услуг членам товарищества и защита их интересов как потребителей коммунальных и других услуг. Сотрудничество с государственными и негосударственными организациями для улучшения качества проживания. На первых этапах создания ТСЖ следует правильно выбрать учетную политику для целей бухгалтерского и налогового учета.

Список литературы

  1. Авдеев В.В. Жилищно-коммунальное хозяйство, риелторская деятельность: товарищества собственников жилья - налогообложение с учетом последних изменений // Налоги (газета). 2013. N 8.
  2. Бюджетный кодекс РФ: Федеральный закон от 31.07.1998 N 145-ФЗ.
  3. Гражданский кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ.
  4. Гражданский кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон от 26.01.1996 N 14-ФЗ.
  5. Жилищный кодекс РФ: Федеральный закон от 29.12.2004 N 188-ФЗ.
  6. Налоговый кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон от 31.07.1998 N 146-ФЗ.
  7. Налоговый кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон от 05.08.2000 N 117-ФЗ.
  8. О бухгалтерском учете: Федеральный закон от 06.12.2011 N 402-ФЗ.
  9. О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ.
  10. О некоммерческих организациях: Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ.
  11. Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг: Федеральный закон от 27.07.2010 N 210-ФЗ.
  12. Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса: Федеральный закон от 30.12.2004 N 210-ФЗ.
  13. Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению: Приказ Минфина России от 31.10.2000 N 94н.
  14. Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации: Приказ Минфина России от 29.07.1998 N 34н.
  15. Об утверждении Правил начисления, учета и расходования средств на осуществление обязательного социального страхования от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний: Постановление Правительства РФ от 02.03.2000 N 184.
  16. Письмо Минфина России от 26.02.2007 N 03-07-15/24.
  17. Письмо Минфина России от 23.12.2009 N 03-07-15/169.
  18. Письмо ФНС России от 09.08.2010 N ШС-37-3/8663@ "О налогообложении товариществ собственников жилья".

Н.Н.Парасоцкая

Кандидат экономических наук,

доцент

кафедры бухгалтерского учета

в коммерческих организациях

Финансовый университет

при Правительстве Российской Федерации