Мудрый Экономист

Помещение для атс в многоквартирном доме

"Услуги связи: бухгалтерский учет и налогообложение", 2014, N 5

Помещения для автоматических телефонных станций зачастую находятся в многоквартирных домах. Эти помещения могут создаваться на основе проектной документации на дом или выгораживаться на чердаке, в колясочной уже после принятия дома в эксплуатацию. Сама же АТС в зависимости от номерной емкости может предназначаться для обслуживания одного многоквартирного дома или нескольких близлежащих домов, учреждений и даже целого микрорайона. Мы предлагаем проанализировать, в каких случаях помещение для АТС является общим имуществом многоквартирного дома, а в каких случаях - частной собственностью.

Критерии отнесения помещения к общему имуществу дома

Отправной точкой в наших рассуждениях станут нормы, определяющие состав общего имущества многоквартирного дома. Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности:

О том, как разграничить помещения, относящиеся и не относящиеся к общему имуществу дома, высказался Конституционный Суд в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О. Суд разъяснил: если внутри помещения находится оборудование для обслуживания нужд владельцев помещений дома (общее имущество дома), то и само помещение, также предназначенное для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющее самостоятельного назначения, относится к общему имуществу. При этом помещение может не иметь исключительно технический характер, а наличие у него иных полезных свойств не может служить основанием для его непризнания общим имуществом. Суд указал, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ. Таким образом, все имущество многоквартирного дома подразделяется на две части:

Само по себе наличие в помещении инженерных коммуникаций и оборудования не дает оснований автоматически считать его общей долевой собственностью домовладельцев. Важно также установить, является ли помещение техническим, требующим постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля (Постановления Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09, от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007).

Возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в доме неразрывно связано с возникновением права собственности на помещение в этом доме и является производным от него (ст. 290 ГК РФ, ст. ст. 36 - 38 ЖК РФ). Самостоятельной регистрации права общей долевой собственности на помещение АТС, относящееся к общему имуществу дома, не требуется, поскольку право на долю в общей собственности на данное помещение регистрируется одновременно с правом собственности на помещения дома (квартиры и иные нежилые помещения). Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении КС РФ от 28.05.2010 N 12-П. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

Самостоятельное назначение помещения

Таким образом, ключевой критерий отнесения помещения к общему имуществу многоквартирного дома - его вспомогательное назначение. И напротив, помещения, предназначенные для самостоятельного использования, являются самостоятельными объектами права собственности. Возникает вопрос: если согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ помещение, относящееся к общему имуществу дома, предназначено для обслуживания более одного помещения в доме, то может ли относиться к общему имуществу дома помещение, в котором находится телефонное оборудование, предназначенное для обслуживания помещений не только этого дома, но и иных ближайших многоквартирных домов и зданий (или даже целого микрорайона)?

В п. 1 ст. 36 ЖК РФ не сказано, что помещение должно предназначаться для обслуживания помещений исключительно одного дома. Однако очевидно, что помещение, предназначенное для обслуживания нескольких домов, имеет не вспомогательное, а самостоятельное назначение, с учетом чего не может признаваться общим имуществом одного дома. Этот вывод находит подтверждение и в судебной практике. Так, Арбитражный суд Ростовской области в Решении от 14.04.2011 N А53-23197/10 пришел к выводу, что помещение лифтового диспетчерского пункта, предназначенное для обслуживания лифтов нескольких домов, не может признаваться общим имуществом многоквартирного дома. Арбитражный суд Тюменской области в Решении от 01.11.2010 N А70-8545/2010 заключил, что помещение, поочередно занимаемое для офиса ТСЖ и управляющих организаций, не отвечает признакам общего имущества, поскольку эти организации осуществляли техническое обслуживание еще нескольких домов и управление ими. В Постановлении ФАС МО от 15.07.2010 N КГ-А40/7128-10 ТСЖ не удалось добиться признания общим имуществом дома встроенного нежилого помещения в жилом доме, предназначенного для размещения объединенной диспетчерской службы на несколько домов. Аналогично суды не признают общим имуществом дома инженерные коммуникации, которые транзитом проходят по подвалу многоквартирного дома и предназначены для обслуживания группы соседних домов (Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 по делу N А40-107707/13, ФАС ПО от 19.11.2010 N А12-21456/2009, ФАС УО от 18.05.2009 N А71-8053/2008-Г10).

Сделаем оговорку: помещения, предназначенные для самостоятельного использования, указываются в разрешении на ввод жилого дома в эксплуатацию и значатся как самостоятельные объекты в акте государственной приемочной комиссии.

Если помещение для АТС создано за счет средств застройщика...

Статья 218 ГК РФ предусматривает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Соответственно, право собственности на помещение для АТС может возникнуть у третьих лиц (например, у компании-связиста) только на основании сделки об отчуждении этого имущества застройщиком. Однако на законных основаниях произвести отчуждение данного помещения застройщик опять-таки может только в том случае, если оно является самостоятельным объектом права собственности. Сделка по отчуждению помещения, относящегося к общему имуществу МКД, не пройдет государственную регистрацию.

На практике телефонизация жилого дома, в том числе строительство помещения для АТС, осуществляется на основании технических условий компании-связиста, а после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию застройщик передает помещение коммуникационной компании. На этом этапе застройщик еще выступает единственным собственником всех жилых и нежилых помещений жилого дома. Однако технические условия не являются правоустанавливающим или правоподтверждающим документом, и на их основании у организации связи просто не может возникнуть право собственности или иное вещное право на помещение для АТС. Не имеет правового значения в вопросах принадлежности права собственности на помещение и определения порядка пользования им и тот факт, что сооружение связи, размещенное в помещении, допущено к эксплуатации и учтено в управлении Роскомнадзора.

С момента регистрации права собственности на первую квартиру в жилом доме ее приобретателем застройщик перестает быть единственным собственником всех квартир, а помещение для АТС приобретает статус общего имущества МКД. Так, согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Соответственно, с момента регистрации права собственности на первую квартиру в жилом доме для правомерного пользования помещением для АТС организации связи необходимо урегулировать вопрос о порядке пользования общим имуществом дома с собственниками квартир.

Если помещение создано за счет вклада участника долевого строительства или инвестиционного договора...

В силу п. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве <1> застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и представления проектной декларации в соответствии с данным Законом. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства (п. 1 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве). Согласно пп. 6 и 7 п. 1 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию, в частности:

<1> Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Проектная декларация опубликовывается застройщиком в СМИ и (или) размещается в сети Интернет не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в п. 1 ст. 23 данного Закона уполномоченный орган (п. 2 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве). Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение 3 рабочих дней со дня изменения сведений (п. 4 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве). Поправки в проектную декларацию в части изменения назначения помещений дома не могут быть внесены застройщиком после регистрации права собственности участника долевого строительства на первую квартиру в доме, поскольку после этого момента помещения, не выделенные в качестве отдельных объектов самостоятельного функционального назначения, в силу прямого указания закона переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2012 N А79-2282/2011).

Пунктом 5 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Госрегистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Что касается договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, то они не имеют самостоятельной правовой природы и их нужно квалифицировать по правилам гл. 30 "Купля-продажа", 37 "Подряд" ГК РФ и т.п. Если не установлено иное, такие договоры расцениваются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности по которым возникает по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ - с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем <2>. Передача инвестору права собственности на нежилые помещения МКД, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников жилых помещений и поэтому не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 16030/13 по делу N А40-123167/12).

<2> Пункт 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.

Суды, выясняя статус помещения для АТС (общее имущество многоквартирного дома либо самостоятельный объект права собственности), устанавливают, было ли изначально спроектировано это помещение как объект самостоятельного или вспомогательного назначения и в каком качестве оно фигурировало в разрешительной документации на ввод дома в эксплуатацию. Так, в Постановлении ФАС ПО от 23.10.2013 по делу N А49-7425/2012 компания-связист успешно оспорила отказ управления Росреестра в госрегистрации права собственности на помещение для АТС (2 кв. м). Дело в том, что управление Росреестра в результате правовой экспертизы сделало вывод: помещение в лифт-холле дома, предназначенное для его телефонизации, относится к общему имуществу. Основанием для данного вывода стал ответ подрядчика на запрос УФРС, что проектно-сметной документацией это помещение не предусматривалось и что оно было построено и передано компании уже после ввода дома в эксплуатацию. Однако суд указал:

Все это позволило суду сделать вывод, что спорное помещение является самостоятельным объектом права собственности.

В другом деле (Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского округа от 22.05.2014 по делу N А75-626/2014) коммуникационной компании удалось отстоять право собственности на выгороженное на чердаке помещение для размещения базовой станции сотовой связи C1SM. Это право было оспорено ТСЖ, которое утверждало, что помещение не предусматривалось проектной документацией на дом и отсутствовало на момент сдачи дома в эксплуатацию. Однако суд признал выгороженное помещение самостоятельным объектом права собственности, обосновывая это тем, что помещение создано по договору инвестирования, составленному на более раннюю дату, чем акт приемки законченного строительством жилого дома, и тем, что размещенное в нем оборудование не предназначено для обслуживания помещений многоквартирного дома. Суд учел также, что на спорное помещение были составлены технический и кадастровый паспорта. Арбитры указали: до момента регистрации права собственности на первую квартиру в жилом доме спорное помещение было обособлено, что подтверждается экспликацией к техническому паспорту на дом и предметом договора инвестирования.

В Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2011 по делу N А56-63399/2010 ТСЖ обратилось с иском к управлению Росреестра о погашении записи о госрегистрации права собственности на помещение для АТС за организацией связи и просило суд признать его общим имуществом дома. Свои требования товарищество обосновало тем, что спорное помещение значится в техническом паспорте многоквартирного дома как технологическое с использованием под АТС. Но суд согласился с тем, что УФРС правомерно провело регистрацию права собственности компании на помещение, поскольку оно было построено по договору об участии в долевом строительстве, заключенному до ввода дома в эксплуатацию, в отношении помещения проведен кадастровый учет, а зона обслуживания оборудования, размещенного в помещении, по мере развития инфраструктуры квартала может меняться с увеличением или уменьшением количества потребителей.

Небезынтересны также выводы, сделанные в Постановлении ФАС УО от 14.05.2009 по делу N А76-11643/2008-1-437. В рамках договора участия в долевом строительстве организация связи сделала вклад в виде выполненных подрядных работ (в денежном эквиваленте), а застройщик передал инвестору помещение для АТС общей площадью 43,34 кв. м. Передача помещения инвестору состоялась уже после приемки жилого дома актом государственной приемочной комиссии, и оно не было включено в этот акт. Это и стало стоп-фактором при регистрации права собственности на помещение за организацией связи, выступившей дольщиком. Суд указал, что признание права собственности на основании ст. 218 ГК РФ возможно только в отношении правомерно созданного имущества: при наличии разрешений на строительство и необходимых согласований (ст. ст. 51, 52, 55 ГрК РФ). Если помещение не отражено в акте приемки, то факт его создания с соблюдением строительных норм и правил документально не подтвержден и право собственности на него не может быть признано до получения таких документов.

Если дом находился в муниципальной собственности...

В соответствии с Постановлением ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 жилищный и нежилой фонды, находящиеся в управлении местной администрации, были отнесены к муниципальной собственности. После принятия этого Постановления муниципалитеты распоряжались, среди прочего, и встроенно-пристроенными помещениями многоквартирных домов - пользовались ими сами, сдавали в аренду, предоставляли в безвозмездное пользование в рамках различных соглашений.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 4 п. 36 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, факт включения недвижимого имущества в реестр муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС, выраженной в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были эти помещения предназначены (учтены, сформированы) на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами. Поскольку именно приватизация гражданами жилья служила основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Таким образом, помещения, которые на дату приватизации первой квартиры в доме использовались домовладельцами как общее имущество, поступили в общую долевую собственность собственников квартир и перестали быть собственностью муниципалитета. Так, в Постановлении от 20.05.2013 по делу N А76-12723/2012 Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд удовлетворил требования ТСЖ об обязании коммуникационной компании освободить помещение для АТС, выгороженное в колясочной многоквартирного дома. Право аренды помещения было предоставлено компании местной администрацией как вклад в совместную деятельность по договору о сотрудничестве. Суд выяснил, что первая квартира в жилом доме была приватизирована в 1998 г. и на дату ее приватизации помещение колясочной не было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома. Соответственно, администрация не вправе была распоряжаться помещением и у компании не возникало правовых оснований для его занятия.

* * *

Первостепенную роль для отнесения помещения к общему имуществу многоквартирного дома или к самостоятельным объектам права собственности играет назначение помещения согласно проектной документации на дом. Помещение имеет самостоятельное назначение, если оборудование, размещенное в нем, не используется для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома или помимо помещений этого дома используется для обслуживания помещений других домов и зданий. При этом помещения, являющиеся самостоятельными объектами права собственности, должны быть выделены в качестве таковых в разрешении на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и в акте приемки дома государственной приемочной комиссией.

Е.В.Шоломова

Эксперт журнала

"Услуги связи:

бухгалтерский учет

и налогообложение"