Мудрый Экономист

Недвижимость куплена в кредит: как упрощенцу учесть расходы

"Главная книга", 2014, N 16

Рассмотрим такую ситуацию. Организация, применяющая УСНО с объектом "доходы минус расходы", по договору купли-продажи приобрела нежилое помещение. Права на помещение зарегистрированы, деньги продавцу уплачены. При этом часть из них была уплачена за счет собственных средств, а остальная - за счет кредитных (деньги были привлечены под проценты за счет банковской ипотеки).

В связи с этим возникли вопросы:

Момент погашения кредита не важен для учета стоимости ОС в расходах

Для учета первоначальной стоимости ОС в расходах не важно, за счет каких средств приобретено ОС - своих или кредитных. Момент погашения задолженности по кредиту никакого значения не имеет.

Основное условие для учета первоначальной стоимости ОС в расходах при УСНО - использование этого ОС в предпринимательской деятельности <1>. Включать сформированную первоначальную стоимость помещения в расходы можно в том отчетном (налоговом) периоде, в котором произошло последним по времени одно из следующих событий <2>:

(или) оплата (завершение оплаты) приобретенного ОС (то есть перечисление денег продавцу за счет своих и кредитных денег, вместе взятых);

(или) ввод его в эксплуатацию;

(или) подача документов на госрегистрацию прав на объект ОС (недвижимость) - имеется расписка Росреестра в получении документов на госрегистрацию <3>.

При этом в течение года первоначальная стоимость ОС учитывается в расходах равномерно с момента ввода его в эксплуатацию <4>. Если ОС введено в эксплуатацию, например, в III квартале, то всю стоимость ОС надо разделить на две части и в каждом квартале учитывать 1/2 части в расходах на последнее число отчетного (налогового) периода. А если ОС введено в эксплуатацию в IV квартале, тогда в расходах можно учесть всю стоимость ОС единовременно <4>.

<1> Подпункт 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ.
<2> Подпункт 1 п. 1, п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ; Письма ФНС России от 31.03.2011 N КЕ-3-3/1003, Минфина России от 09.12.2013 N 03-11-06/2/53652, от 24.06.2013 N 03-11-11/23684.
<3> Приложение N 1 к Приказу Минюста России от 01.07.2002 N 184.
<4> Пункт 3 ст. 346.16 НК РФ.

В учете процентов по кредиту возможны варианты

Проценты, уплачиваемые за кредит, взятый на приобретение ОС, можно учитывать двумя способами.

Способ 1. Проценты учитываются как отдельный расход

В этом случае проценты за кредит включаются в расходы на дату их уплаты банку <5>. Причем порядок их учета при УСНО такой же, как и при исчислении налога на прибыль <6>. То есть проценты нормируются либо исходя из ставки рефинансирования, установленной Банком России, либо исходя из среднего уровня процентов по обязательствам, выданным в том же квартале на сопоставимых условиях <7>. При этом уплаченную банку сумму процентов, которая не укладывается в норматив, в расходах учесть нельзя.

К сведению

О порядке учета в расходах при УСНО процентов по кредиту читайте: журнал "Главная книга", 2012, N 16, с. 63.

Способ 2. Часть процентов учитывается в первоначальной стоимости, а часть - в расходах

Упрощенец первоначальную стоимость ОС определяет по бухучетным правилам <8>. А в этом случае проценты, уплаченные банку до ввода ОС (инвестиционного актива) в эксплуатацию, вы можете учесть в первоначальной стоимости ОС <9>. Причем в полной сумме, без всякого нормирования. Этот способ учета процентов вам нужно закрепить в своей учетной политике <10>. Тогда в первоначальную стоимость ОС будут включаться <11>:

А вот проценты, выплачиваемые банку уже после ввода ОС в эксплуатацию, нужно учитывать так же, как и в способе 1.

Заметим, что в гл. 26.2 НК РФ ничего не сказано о том, в какой момент ОС надо вводить в эксплуатацию. Но если мы обратимся к бухгалтерским нормам, то убедимся, что доведение объекта до состояния, пригодного для использования в деятельности организации, является одним из условий принятия его к бухучету в качестве ОС <12>. Минфин и ВАС также считают, что если конкретное имущество требует доведения до состояния готовности и возможности эксплуатации, то оно может учитываться в качестве ОС только после проведения необходимых работ и формирования в установленном порядке первоначальной стоимости с учетом соответствующих расходов <13>. И хотя этот вывод был сделан относительно принятия объекта в качестве ОС в целях бухучета и исчисления налога на имущество, он будет справедлив и при принятии помещения в качестве ОС при УСНО. Так, например, если приобретенное помещение требует ремонта или укомплектования необходимым оборудованием (например, медицинским оборудованием при открытии медцентра, торговым оборудованием при открытии магазина и др.), то вводить его в эксплуатацию нужно только после завершения всего этого процесса.

* * *

Если у вас большая процентная ставка по кредиту, взятому на приобретение ОС, то проценты по кредиту выгоднее учитывать по способу 2. Тогда вы учтете в расходах большую сумму процентов, нежели по способу 1.

<5> Подпункт 9 п. 1 ст. 346.16, пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ.
<6> Пункт 2 ст. 346.16, ст. 269 НК РФ; Письмо Минфина России от 11.06.2013 N 03-11-11/21720.
<7> Статья 269 НК РФ.
<8> Пункт 3 ст. 346.16 НК РФ; Письмо Минфина России от 30.06.2011 N 03-11-06/2/101.
<9> Пункты 1, 7, 9 ПБУ 15/2008.
<10> Пункт 7 ПБУ 1/2008.
<11> Пункт 8 ПБУ 6/01.
<12> Пункт 4 ПБУ 6/01.
<13> Письмо Минфина России от 22.06.2011 N 03-05-05-01/50; п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 N 148.

Е.А.Шаронова

Экономист