Мудрый Экономист

Как вести учет при управлении многоквартирным домом

"Практическая бухгалтерия", 2014, N 8

Окружающие нас многоквартирные дома нуждаются в управлении, которое немыслимо без налаженного учета. Бухгалтеры в системе ЖКХ весьма востребованы. В чем специфика работы в этой отрасли? Наша статья поможет вам сориентироваться.

Эксплуатация современного многоквартирного дома (МКД) требует решения многочисленных задач, главные из которых - обеспечение потребностей собственников помещений в коммунальных услугах, техническое обслуживание внутридомового инженерного оборудования, текущий и капитальный ремонт общего имущества. В этих целях собственники помещений должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Варианты предусмотрены в п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса. Остановимся на двух из них, наиболее распространенных, - когда управление осуществляет товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо управляющая организация. Последнюю обычно именуют управляющей компанией (УК). Это юридические лица, функционирование которых немыслимо без отлаженного бухгалтерского учета. В чем его особенности?

Выбор способа управления

Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, которая создается собственниками помещений для совместного управления общим имуществом и его содержания, а также для получения коммунальных услуг. Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников большинством голосов (ст. 135 ЖК РФ). А количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в данном доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ).

С 1 сентября 2014 г. ТСЖ относятся к товариществам собственников недвижимости (ст. ст. 123.12 - 123.13 ГК РФ, пп. 6 п. 8 ст. 3 Федерального закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ). Отметим, что субъектом малого предпринимательства ТСЖ не считается.

На общем собрании собственники должны решить, организовать ли им ТСЖ либо нанять специализированную УК (пп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Закон допускает и такую конструкцию, когда ТСЖ заключает договор управления с УК. Но эту схему мы рассматривать не будем.

А вот если ТСЖ не создается, то выбранная собственниками УК заключает договор с каждым из них на условиях, указанных в решении общего собрания (п. п. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).

Управляющая компания - это коммерческая организация. По договору управления за плату она обязуется:

ТСЖ основано на членстве собственников (п. 1 ст. 143 ЖК РФ). Источником финансирования его деятельности являются обязательные платежи и взносы членов товарищества, размеры которых определяет общее собрание. Кроме того, общее собрание утверждает смету доходов и расходов товарищества на год (пп. 4, 8.1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Справочно. ТСЖ и УК применяют код 70.32 "Управление недвижимым имуществом" (70.32.1 "Управление эксплуатацией жилого фонда", 70.32.2 "Управление эксплуатацией нежилого фонда") ОКВЭД.

Статус коммерческой либо некоммерческой организации определяет особенности бухгалтерского учета и налогообложения ее деятельности. Однако в любом случае бремя расходов по содержанию общего имущества МКД несут собственники помещений. А деятельность по управлению многоквартирными домами регламентируется едиными Правилами, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416.

Рассмотрим основные положения учетной политики ТСЖ и УК.

Источники средств товарищества собственников жилья

Для начала определимся с характером поступлений ТСЖ. Средства ТСЖ состоят из (п. 2 ст. 151 ЖК РФ):

  1. обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
  2. доходов от хозяйственной деятельности товарищества;
  3. субсидий (на обеспечение эксплуатации общего имущества, ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и др.);
  4. прочих поступлений.

Средства обязательных платежей и (или) взносов ТСЖ направляет на оплату расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также на оплату коммунальных услуг (п. 5 ст. 155 ЖК РФ). Доходов они не образуют.

Перечень видов хозяйственной деятельности, которыми вправе заниматься ТСЖ, носит закрытый характер. Это:

  1. обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в МКД;
  2. строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в МКД;
  3. сдача в аренду, внаем части общего имущества в МКД.

Доходы от такой деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом ТСЖ (ст. 152 ЖК РФ).

Важный нюанс: ТСЖ осуществляет управление домом в целом и для этого собирает денежные средства со всех собственников помещений. Между тем не все они являются членами ТСЖ (ст. 143 ЖК РФ). Такие лица вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (п. 6 ст. 155 ЖК РФ). Эти средства относятся к прочим поступлениям.

Как видно, в ТСЖ поступают средства различного характера. Классификация поступлений определяет учетную политику.

Учет в ТСЖ

Большинство бухгалтеров (и не без оснований!) считают более ответственной постановку налогового учета. Поэтому с него и начнем. А учетную политику в целях бухгалтерского учета сформируем исходя из потребности в исчислении налогов.

Как правило, ТСЖ выбирают упрощенную систему налогообложения. Дело в том, что применение этого спецрежима позволяет применять пониженные тарифы страховых взносов. А именно: взносы за работников уплачиваются только в ПФР, причем по тарифу 20 процентов. Основание - пп. "я.2" п. 8 ч. 1 и ч. 3.4 ст. 58 Федерального закона от 24.07.2009 N 212-ФЗ "О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования".

Поступления ТСЖ, которые не порождают доходов при "упрощенке", перечислены в Письмах Минфина России от 21.01.2014 N 03-11-11/1653 и от 16.08.2013 N 03-11-11/33417. В соответствии с налоговым законодательством это:

Уставная деятельность ТСЖ охарактеризована в п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса. В частности, она подразумевает содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в МКД. Следовательно, поступления от членов ТСЖ на эти цели считаются членскими взносами и доходов в целях налогообложения они не образуют. А вот средства на те же цели, поступающие от нечленов, - уже доходы.

Важно знать. Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ.

Объем прав и обязанностей членов ТСЖ и нечленов (собственников помещений) - одинаковый (ст. 143.1 ЖК РФ), поэтому для снижения суммы налога при "упрощенке" агитируйте собственников за вступление в ТСЖ. К тому же собственник, не являющийся членом ТСЖ, находится в невыгодном положении. Не участвуя в общих собраниях членов ТСЖ, он может влиять на принятие решений, но обязан участвовать в расходах на содержание и ремонт, размер которых устанавливается общим собранием членов ТСЖ.

Спрашивается: а нельзя ли в расчетах за индивидуальное потребление коммунальных услуг рассматривать ТСЖ в качестве посредника между собственниками и ресурсоснабжающими организациями? Такая позиция актуальна в отношении "нечленов" ТСЖ. Универсального ответа на этот вопрос не существует. Потребителем ресурсов являются владельцы помещений. Но отдельно взятый собственник принципалом выступать не может, постольку ТСЖ заключает договор на снабжение электроэнергией, водой, теплом и прочим дома в целом (всех собственников). Кроме того, сделка, совершенная до установления отношений по агентскому договору, не может быть признана заключенной во исполнение поручения принципала (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85). Не считается для ТСЖ принципалом и ресурсоснабжающая организация, если она не выплачивает ТСЖ обязательное вознаграждение (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). Добавим, что посреднические договоры ТСЖ охарактеризованы в Письме ФНС России от 22.04.2011 N КЕ-4-3/6526@.

Итак, в составе поступлений ТСЖ - облагаемые и необлагаемые суммы. ТСЖ в качестве получателя целевых поступлений обязано вести раздельный учет расходов, понесенных в рамках целевых поступлений (п. 2 ст. 251 НК РФ). А значит, перед бухгалтером встает задача: обеспечить распределение затрат косвенного характера, обеспечивающих деятельность ТСЖ. В большинстве случаев базой распределения общих расходов является площадь помещений. А если ТСЖ еще и оказывает собственникам платные услуги (скажем, по ремонту сантехники), то затраты на них можно выделить исходя из удельного веса такой выручки в общей сумме поступлений.

Затраты, произведенные в рамках целевого финансирования, в расходы не включаются (п. 17 ст. 270 НК РФ). В отсутствие раздельного учета средства целевого финансирования рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. Дополнительные разъяснения - в Письме Минфина России от 21.02.2014 N 03-11-06/2/7386.

В итоге работа бухгалтера начинается с формирования постатейной сметы расходов и их последующего распределения. В этой связи предстоит организовать детализированный аналитический учет.

На основании сметы в отношении каждого собственника помещений производятся начисления:

Дебет 76 Кредит 86

Дебет 62 Кредит 90, субсчет "Выручка",

О расходах ТСЖ производятся записи:

Дебет 26 Кредит 70, 69, 71, 01, 10 и пр.

Дебет 26 Кредит 68

Дебет 26 Кредит 60

Дебет 86, 20 Кредит 26

Дебет 86, 20 Кредит 60

Дебет 90, субсчет "Себестоимость продаж", Кредит 20

А поскольку ТСЖ выставляет счета членам и нечленам по единому принципу, финансовый результат по счету 90 "Продажи" не образуется.

Расчеты с банком ведутся в следующем порядке:

Дебет 91, субсчет "Прочие расходы", Кредит 51

Дебет 51 Кредит 91, субсчет "Прочие доходы",

Дебет 91, субсчет "Сальдо прочих доходов и расходов", Кредит 99

Дебет 99 Кредит 84

Дебет 84 Кредит 86, субсчет "Фонд общего потребления",

Дебет 99 Кредит 91, субсчет "Сальдо прочих доходов и расходов",

Дебет 84 Кредит 99

Дебет 76, 62 Кредит 84

Формирование и использование ремонтного фонда бухгалтер ТСЖ отразит записями:

Дебет 86, 20 Кредит 96

Дебет 96 Кредит 60

Затраты на оказание собственникам помещений платных услуг в индивидуальном порядке ТСЖ аккумулирует на счете 29 "Обслуживающие производства и хозяйства".

Такая учетная политика в целом соответствует Рекомендациям по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утвержденным Приказом Госстроя России от 14.07.1997 N 17-45. Правда, этот документ не является нормативным. Кроме того, в нем применены устаревшие номера счетов.

Размер платежей на содержание и ремонт общего имущества определяется органами управления ТСЖ на основе утвержденной сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (п. 33 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Пример. Нераспределенная прибыль ТСЖ от банковских операций и от оказания платных услуг индивидуального характера за год составила 20 000 руб. По решению собственников помещений эти средства были направлены на обустройство детской площадки на придомовой территории МКД. Бухгалтер ТСЖ сделал учетные записи:

Дебет 84 Кредит 86 "Фонд благоустройства территории"

Дебет 10 Кредит 60

Дебет 60 Кредит 51

Дебет 86 "Фонд благоустройства территории" Кредит 10

Дебет 012, субсчет "Имущество ТСЖ, приобретенное за счет средств целевого финансирования",

На заметку. ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов товарищества. Заключая договоры на оказание коммунальных услуг, на эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в МКД, а также трудовые договоры со специалистами, ТСЖ выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах своих членов (Постановление Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 N 57).

Учетная политика управляющей компании

Как уже отмечено, управляющая компания - коммерческая организация, целью деятельности которой является извлечение прибыли. Деятельность в сфере ЖКХ прибыльной не считается, поэтому каждая УК обычно принимает на обслуживание несколько МКД. В результате по критерию величины дохода управляющие организации не имеют возможности применять "упрощенку". Они уплачивают налоги в соответствии с общим режимом налогообложения.

Обратите внимание: на отношения между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией распространяется Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (в. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2013 г., утв. Президиумом ВС РФ 04.06.2014).

Условия деятельности УК охарактеризованы в ст. 162 Жилищного кодекса. Бухгалтеру важно уяснить следующее. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. На основании указанного договора УК по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления. В договоре должны быть указаны: порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в МКД.

При таких обстоятельствах все средства, поступившие от собственников, признаются доходами УК, а ее издержки, связанные с получением этих доходов, - расходами.

В итоге УК организует учет по схеме оказания возмездных услуг и выполнения работ по договору подряда. Поэтому все поступления от собственников помещений считаются доходами УК, за исключением тех расчетов, в которых УК выступает в качестве агента. Этот подход применяется как в целях бухгалтерского учета, так и в целях налогообложения. Подробности - в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 29.01.2014 N Ф03-6635/2013.

Акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД подписывает председатель совета многоквартирного дома (пп. 4 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Е.Диркова

Редакция "ПБ"