Как передать собственность родственникам

"Бухгалтерский учет", 2014, N 8

Многие рано или поздно приходят к мысли о том, что хорошо бы нажитое имущество передать молодому поколению - детям, внукам, племянникам. Причем зачастую старшее поколение не хочет обременять молодежь уплатой налогов и пошлин. Государством установлены налоговые льготы для тех, кто получает имущество в дар или по наследству.

Положения п. 18.1 ст. 217 НК РФ освобождают от обложения НДФЛ доходы физических лиц в денежной и натуральной формах, получаемые ими от физических лиц в порядке дарения. Исключение составляют случаи дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев. При этом согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Некоторые, читая приведенные выше положения налогового законодательства, так и не могли разобраться, подарки от каких именно дарителей освобождаются от налогообложения. Поэтому ФНС России дала разъяснение в Письме от 10.07.2012 N ЕД-4-3/11325@, указав в нем, что абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ относится только к тем случаям, когда предметом договора дарения является недвижимое имущество, транспортные средства, акции, доли, паи. Доходы в виде иного имущества и имущественных прав, не относящихся к указанному списку, полученные по договору дарения, не подлежат налогообложению в целях гл. 23 НК РФ независимо от того, являются ли даритель и одаряемый членами семьи и (или) близкими родственниками.

Иначе говоря, дарение жилья не облагается НДФЛ, только если дарящий является близким родственником одариваемого. Причем это близкое родство должно соответствовать нормам законодательства, а не субъективным представлениям.

Уплата государственной пошлины при получении жилья в подарок

Вне зависимости от того, возникнет ли необходимость уплаты НДФЛ по подаренному имуществу, в любом случае придется заплатить государственную пошлину.

Дело в том, что в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации на основании п. 3 ст. 574 ГК РФ. Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Иными словами, при заключении договора дарения недвижимости государственной регистрации подлежит сам договор и переход права собственности на даримое недвижимое имущество.

Статьей 11 Закона N 122-ФЗ определено, что за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним взимается государственная пошлина. Размер пошлины за регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц 1000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

А если дарится не вся квартира (или дом), а только часть?

Минфин России в Письме от 16.01.2014 N 03-05-06-03/988 разъяснил следующее. В случае если за совершением юридически значимого действия одновременно обратилось несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, пошлина уплачивается ими в равных долях (пошлина в размере 1000 руб. делится на количество сторон договора). За госрегистрацию доли в праве общей долевой собственности, возникновение которой не связано с первоначальной государственной регистрацией прав на объект недвижимого имущества, уплачивается государственная пошлина каждым физическим лицом в размере 1000 руб.

Не всякая бабушка - близкий родственник

Важно обратить внимание на следующее: п. 18.1 ст. 217 НК РФ содержит небольшой перечень родственников, которых можно отнести к близким. Но только стоимость подаренных ими квартиры или, к примеру, машины, освобождается от налогообложения. Тем не менее граждане, считающие своими близкими родственниками лиц, не перечисленных в этом перечне, пытаясь получить освобождение от налогообложения стоимости дорогостоящего подарка, иногда ссылаясь на свое тяжелое материальное положение, обращаются в официальные инстанции.

Минфин России в подобных случаях разъясняет, что применения законодательства о налогах и сборах в индивидуальном порядке не предусмотрено. А такие родственники, как двоюродные бабушки или тетки, не признаются близкими в целях применения нормы п. 18.1 ст. 217 НК РФ (Письма от 05.09.2012 N 03-04-05/1-1066, от 25.10.2013 N 03-04-05/45098). Следовательно, если они подарят квартиру или машину, придется заплатить НДФЛ в общеустановленном порядке.

Налог будет исчислен исходя из стоимости подаренного имущества, которая определяется исходя из рыночной цены на такое имущество на дату дарения (Письмо Минфина России от 21.11.2013 N 03-04-05/50286).

В случаях тяжелого материального положения налогоплательщики в силу пп. 4 п. 1 ст. 21 НК РФ вправе получать отсрочку, рассрочку в порядке и на условиях, установленных Налоговым кодексом РФ, для чего нужно обратиться в налоговый орган по месту жительства.

Иногда граждане прибегают к следующему способу передачи своей собственности родственникам. Член семьи, формально не признаваемый близким родственником, но считающий себя таковым (например, тетка, дядя, двоюродная бабушка, супруга дедушки), не преподносит подарок в натуральной форме, даря свою квартиру или машину. Он продает принадлежащую ему собственность, а затем дарит деньги родственникам, чтобы те могли на них приобрести необходимое им жилье или транспортное средство. Ведь в силу п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы в денежной форме, полученные в результате дарения, НДФЛ не облагаются, кем бы ни был даритель.

Не дарить, а завещать

Впрочем, имущество может быть передано и по наследству. В силу п. 18 ст. 217 НК РФ не облагаются НДФЛ доходы граждан в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования (за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов). При этом не имеет значения, в какой степени родства были между собой наследодатель и получатель наследства. Они вообще могут не быть родственниками.

Однако получателям наследства все же придется нести расходы, в частности уплатить государственную пошлину за совершение нотариальных действий при оформлении наследства. Пошлина за принятие мер по охране наследства равна 600 руб. Гораздо выше размер пошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию. В силу пп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ он составляет:

Тем не менее платить пошлину в таком размере придется не всем.

Для инвалидов I и II групп размер пошлины по всем видам нотариальных действий составит лишь 50% от установленного размера.

Статья 333.38 НК РФ освобождает от уплаты государственной пошлины при получении свидетельства о праве на наследство независимо от вида наследственного имущества наследников, не достигших совершеннолетия ко дню открытия наследства, а также лиц, страдающих психическими расстройствами, над которыми в порядке, определенном законодательством, установлена опека.

Кроме того, полностью от уплаты пошлины освобождаются физические лица в случае выдачи свидетельств о праве на наследство при наследовании жилого дома, а также земельного участка, на котором расположен жилой дом, квартиры, комнаты или долей в указанном недвижимом имуществе, если эти лица проживали совместно с наследодателем на день его смерти и продолжают проживать в этом доме (этой квартире, комнате) после нее.

Достаточным основанием для подтверждения факта проживания наследника совместно с наследодателем и, соответственно, освобождения его от уплаты пошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство является наличие у наследника в паспорте гражданина Российской Федерации регистрации по месту жительства наследодателя (Письмо Минфина России от 21.05.2013 N 03-05-06-03/17869).

Также полностью от уплаты пошлины освобождаются физические лица в случае выдачи свидетельств о праве на наследство при наследовании имущества лиц, погибших в связи с выполнением ими государственных или общественных обязанностей либо с выполнением долга гражданина Российской Федерации по спасению человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка, а также имущества лиц, подвергшихся политическим репрессиям. К числу погибших относятся и лица, умершие до истечения одного года вследствие ранения (контузии), заболеваний, полученных в связи с перечисленными обстоятельствами.

Наследникам следует помнить, что в наследство они получают не только имущество, но и долги наследодателя. Поэтому принятие наследства должно быть продуманным шагом.

Еще один "тонкий момент" для наследника - налогообложение при продаже имущества, ранее полученного в наследство. Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в размере доходов, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 руб. Можно получить вычет в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 руб.

Здесь важно обратить внимание на следующее: в общем случае вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемого имущества. Такова норма пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, однако воспользоваться ею лица, продавшие унаследованное имущество, не могут, поскольку сами его не покупали.

Таким образом, те, кто хотел бы избежать уплаты налога, не должен спешить с продажей имущества, полученного в наследство. По истечении трех лет владения имуществом гражданин в силу нормы п. 17.1 ст. 217 НК РФ вправе не платить НДФЛ со стоимости проданного имущества.

Вернуть подарок

В силу разных причин полученный подарок может не устраивать своего обладателя. Такое, например, может случиться, если подарком является комната в коммунальной квартире или квартира в ветхом доме без удобств. Подобным жильем зачастую трудно пользоваться, его практически невозможно продать. И кому-то лучшим выходом может показаться передаривание такого жилья.

Однако перед тем как начать дарение-передаривание, хорошо бы задуматься о налоговых последствиях такого шага.

Представим следующую ситуацию. Отец владел квартирой 10 лет, а затем подарил ее сыну. Однако уже через полгода сын подарил квартиру отцу обратно, а тот через год ее продал. В такой ситуации возникают вопросы. Как определяется срок нахождения квартиры в собственности отца для целей исчисления НДФЛ: по всем периодам нахождения квартиры в собственности или только по последнему периоду? Можно ли ему воспользоваться нормой п. 17.1 ст. 217 НК РФ? Напомним, что в силу этого положения от НДФЛ освобождены доходы, получаемые физическими лицами - налоговыми резидентами Российской Федерации от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в его собственности три года и более.

В Письме от 24.10.2013 N 03-04-05/44948 Минфин России разъяснил, что норма п. 17.1 ст. 217 НК РФ применяется к доходам, полученным при продаже имущества, срок нахождения имущества в собственности налогоплательщика определяется на основании документов, подтверждающих переход права собственности на продаваемое имущество по соответствующему договору купли-продажи. Несмотря на то что одно и то же имущество может переходить в собственность налогоплательщика неоднократно, определение срока нахождения имущества в собственности налогоплательщика с учетом каждого такого перехода п. 17.1 ст. 217 НК РФ не предусмотрено.

Иными словами, срок владения налогоплательщиком (отцом) квартирой перед продажей составлял всего год. Предыдущие десять лет владения значения не имеют. Поэтому доход, полученный им при продаже квартиры, от НДФЛ не освобождается.

Впрочем, в этой ситуации можно обратиться за имущественным налоговым вычетом, размер которого - до 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

С нашей точки зрения, если подарок (например, уже упомянутые комната в коммунальной квартире или квартира в ветхом доме) не устраивает одариваемого, то следует воспользоваться правом, которое дает ст. 573 ГК РФ, и отказаться от дара до момента его передачи.

Отказ от принятия дара должен быть совершен в той же форме, которая установлена законом для заключения данного договора дарения, а именно: если договор заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме; если договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

Следовательно, когда между заключением договора дарения и передачей дара физическому лицу существует срок, до окончания действий по его передаче дар не считается принятым и одаряемый вправе расторгнуть договор в установленном законодательством порядке. Если договор расторгнут, то даже если даритель не является близким родственником, у несостоявшегося получателя дара не возникает обязанности по уплате НДФЛ (Письмо УФНС России по г. Москве от 13.07.2009 N 20-15/4/071395).

Следует помнить, что в силу п. 3 ст. 573 ГК РФ, если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

Сам даритель также имеет право отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому жилое помещение или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

Кроме того, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилье.

Неприемлемые подарки

Иногда подарки не принимают по собственному желанию, а иногда принимать их запрещает закон. Статья 575 ГК РФ содержит перечень случаев, в которых дарение является недопустимым (за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3000 руб.). В него, в частности, входят дарение от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; дарение работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан.

Отметим, что дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, возможно лишь при согласии всех участников совместной собственности.

Информация о сделке с имуществом

Статья 85 НК РФ предписывает некоторым государственным органам сообщать определенные сведения в налоговую инспекцию. В частности, органы, осуществляющие кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органы, осуществляющие регистрацию транспортных средств, обязаны сообщать сведения о расположенных на подведомственной им территории недвижимости и транспортных средствах, зарегистрированных в этих органах (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах), и об их владельцах. Сделать это они обязаны в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации. Кроме того, ежегодно до 1 марта они должны представлять указанные сведения по состоянию на 1 января текущего года.

Таким образом, информация о получении (или утрате) гражданином права собственности на жилье или транспортное средство должна поступить в налоговые органы автоматически. Однако, если произошла ошибка и необходимой информации в инспекции нет, целесообразно нанести туда визит и решить вопросы лично.

Следует знать, что с 1 января 2015 г. вступит в силу новая норма п. 2.1 ст. 23 НК РФ. Физические лица будут обязаны сообщать в налоговую инспекцию о наличии у них объектов недвижимого имущества и (или) транспортных средств, признаваемых объектами налогообложения. Уведомлять будет нужно инспекцию по месту жительства либо по месту нахождения упомянутых объектов.

Указанное сообщение с приложением копий документов на объекты недвижимого имущества и (или) документов, подтверждающих государственную регистрацию транспортных средств, нужно будет представлять в отношении каждого объекта налогообложения однократно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Сообщать о наличии объекта налогообложения будет не нужно, если физическое лицо получило налоговое уведомление об уплате налога в отношении этого объекта или если не получило в связи с предоставлением ему налоговой льготы.

Литература

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть вторая [принят Государственной Думой 22 декабря 1995 г., с изменениями и дополнениями по состоянию на 2 декабря 2013 г.] // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
  2. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть вторая [принят Государственной Думой 19 июля 2000 г., N 117-ФЗ, в редакции по состоянию на 4 июня 2014 г.] // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
  3. Семейный кодекс Российской Федерации [принят Государственной Думой 8 декабря 1995 г., с изменениями и дополнениями по состоянию на 2 июля 2013 г.] // Собрание законодательства РФ. 1996. N 1. Ст. 16.

Е.В.Мацкявичене