Мудрый Экономист

Банки: определение рыночной и справедливой стоимости залогового имущества

"Бухгалтерия и банки", 2014, N 2

На сегодняшний день кредитные организации все больше сталкиваются с потребностью оценки залога, нахождения его рыночной и справедливой стоимости. Для минимизации рисков при кредитовании под залог необходимо разработать и реализовать мероприятия по проведению оценки залога, который в будущем при неблагоприятном стечении обстоятельств может стать отступным.

Также острый вопрос оценки возникает при переоценке основных средств, так как в Приложении 9 к Положению Банка России от 16.07.2012 N 385-П "О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации" (далее - Положение N 385-П) говорится, что кредитная организация имеет право не чаще одного раза в год (на конец отчетного года (по состоянию на 1 января года, следующего за отчетным (далее - нового года))) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости в соответствии с законодательством РФ.

Отсюда возникают вопросы: чем текущая стоимость отличается от рыночной и возможно ли самостоятельно определить рыночную стоимость?

Несмотря на важность данной темы, Банк России не дает практических рекомендаций по данному вопросу. Поэтому банкам приходится полагаться на наработанный практический опыт.

Понятия стоимости, возникающие при оценке

Для начала разберемся в различных понятиях стоимости, возникающих при оценке.

Текущая (восстановительная) стоимость объектов - сумма денежных средств, которая должна быть уплачена кредитной организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта (Положение N 385-П).

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (Федеральный стандарт оценки N 2).

Справедливая стоимость - цена, которая была бы получена при продаже актива или при передаче обязательства в условиях операции, осуществляемой на организованном рынке, между участниками рынка на дату оценки (МСФО (IFRS) 13).

Можно сделать вывод об идентичности рыночной и текущей стоимости. Однако между справедливой и рыночной стоимостью существует различие: рыночную стоимость не всегда возможно определить, а справедливая стоимость, наоборот, может быть определена во всех случаях.

Рассмотрим данный вопрос на основании подходов, используемых в деятельности оценщиков.

Подходы, используемые в деятельности оценщиков

Существуют три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

При написании методики оценки рыночной стоимости банк должен найти золотую середину между требуемыми трудозатратами и объективностью результатов. Проанализируем по порядку данные подходы.

Затратный подход

Он основывается на себестоимости. Вначале собирается информация о внутреннем строении объекта, его структуре и составе основных элементов. Далее объект подразделяется на элементы, которые могут быть оценены по отдельности. На последнем этапе суммируются ранее полученные стоимости элементов и выводится стоимость объекта. Информация для расчета рыночной стоимости затратным подходом зависит от вида объекта оценки, например для недвижимости - сохранившиеся сметы строительных работ, рыночные цены на строительные материалы, зарплата строителей, затраты на оборудование и т.д. Данный подход трудозатратный, что делает применение затратного подхода к оценке стоимости имущества практически невозможным для банковских сотрудников. Однако применение затратного подхода к оценке стоимости имущества оправданно в случае, когда применение сравнительного подхода невозможно или возможность его применения ограничена. При этом такой залог встречается достаточно редко, например небольшой лесопильный комплекс в тайге.

Доходный подход

Подход основывается на ожидаемом доходе от использования объекта оценки. Для начала рассчитывается сумма всех поступлений от оцениваемого объекта, которая корректируется на все возможные недополучения. После чего вычитаем расходы, связанные с объектом оценки, и получаем чистый доход, который, в свою очередь, преобразовывается в текущую стоимость. Информация для расчета рыночной стоимости доходным подходом зависит от вида объекта оценки, например для недвижимости необходима средняя рыночная ставка по аренде на аналогичные объекты. Анализируемый подход наиболее актуален при оценке нематериальных активов. К оценке залогового имущества доходный подход может применяться при определенных условиях: данное имущество является доходоприносящим; данное имущество является ликвидным, т.е. имеются достаточные основания считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней с момента возникновения основания для обращения взыскания на залог (гл. 6 Положения Банка России от 26.03.2004 N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности").

Если говорить о залоговом имуществе, то чаще всего у банка находятся в залоге недвижимость, автотранспорт и стандартное оборудование, поэтому потребность выше указанных подходов может возникнуть редко.

Сравнительный подход

Подход основывается на приведении сопоставимых параметров аналогов к параметрам объекта оценки. Количество необходимых аналогов зависит от объекта оценки, желательно не менее трех объектов. Приведение параметров объекта может быть процентным или стоимостным. Информация для расчета рыночной стоимости сравнительным подходом берется с рынка купли-продажи; необходимо взять минимум три сделки. Данный подход наиболее универсальный, легкий в применении, информативный, потому что он в большей степени позволяет изучить текущую ликвидность объекта оценки, так как стоимость определяется на основании сопоставления сделок.

Применять расчет всех трех подходов для оценки залога чаще всего не оптимально с точки зрения трудозатрат. Однако для определения стоимости основных средств, наоборот, применение всех подходов высокоэффективно, так как мы обладаем полной информацией для оценки.

Пример 1. Произведем расчет стоимости сравнительным подходом (методом сравнения продаж) наиболее популярного залога - офисного помещения, являющегося собственностью части отдельно стоящего здания общей площадью 56,2 кв. м (находящегося на 5-м этаже 7-этажного здания, в хорошем состоянии).

Расчет состоит из трех этапов:

  1. анализа рынка и подборки аналогов объекта оценки;
  2. корректировки параметров аналогов к параметрам объекта оценки;
  3. расчета рыночной стоимости по скорректированным значениям.

На первом этапе происходит поиск аналогов объекта оценки по сайтам объявлений, базам данных риелторских компаний, в любом другом источнике, в котором размещаются объявления по купле-продаже. Аналог находится по следующим принципам:

На втором этапе рассчитываются следующие корректировки:

На третьем этапе производится сам расчет рыночной стоимости объекта.

В качестве рыночной стоимости одного квадратного метра объекта оценки принимается скорректированная величина. Далее рыночная стоимость корректируется на скидку при продаже - так называемое уторговывание. Общепринятый размер данной корректировки - 5%.

На сайте объявлений "продам-куплю" найдено пять аналогов для нашего объекта оценки. Оцениваемый объект довольно популярен на рынке, поэтому сложностей с аналогами не возникло:

В цены аналогов вносим следующие корректировки:

Для удобства и быстроты составим и заполним таблицу (см. табл. 1).

Таблица 1

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Параметры сравнения

Ед. изм.

Объект оценки

Объект-аналог

Цена предложения

руб.

4 900 000

2 450 000

4 098 000

3 296 000

3 536 000

Площадь помещения к продаже

кв. м

56,2

69,4

35

68,3

41,2

41,6

Цена предложения за единицу площади

руб/кв. м

70 605

70 000

60 000

80 000

85 000

Вид права

Собств.

Собств.

Собств.

Собств.

Собств.

Собств.

Финансовые условия

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Цена предложения или продажи

Цена предложения

Цена предложения

Цена предложения

Цена предложения

Цена предложения

Дата продажи

Местоположение

Местоположение (район города)

Центр. район

Центр. район

Центр. район

Центр. район

Центр. район

Центр. район

Техническое состояние отделки помещения

Хорошее

Хорошее

Отличное

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Основное назначение помещений

Офисное

Офисное

Офисное

Офисное

Офисное

Офисное

Уровень этажа

5/7

4/6

4/5

6/7

5/6

2/6

Корректировка на площадь

руб.

68 050

-64 825

67 996

-65 788

-65 840

Корректировка на отделку

руб.

= (2500 x 35) = -87 500

= (2500 x 68,3) = 170 750

Скорректированная стоимость

руб.

4 968 050

= 2 450 000 - 87 500 = 2 297 675

= 4 098 000 + 170 750 = 4 336 746

3 230 212

3 470 160

Скорректированная цена за единицу площади

руб/кв. м

71 586

65 648

63 496

78 403

83 417

Среднее значение скорректированной стоимости 1 кв. м.

руб/кв. м

72 510

Среднеарифметическое значение скорректированной стоимости 1 кв. м

руб/кв. м

Скоррект. РС

руб.

= 72 826 x 56,2 = 4 261 421

Корректировка на уторговывание

-5

РС объекта недвижимости

руб.

4 048 350

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости согласно сравнительному подходу составляет 4 048 000 руб. с НДС, без НДС - 3 431 000 руб.

Рыночная стоимость нужна не только для определения стоимости объекта для принятия залога к учету, но и служит для уменьшения резервов на возможные потери по ссудам, рассчитываемые в соответствии с гл. 6 Положения Банка России от 26.03.2004 N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности".

А для постановки на внебалансовый учет 91312 "Имущество, принятое в обеспечение по размещенным средствам, кроме ценных бумаг и драгоценных металлов" необходимо определить именно залоговую стоимость; залоговая стоимость, в свою очередь, определяется следующим образом:

,

где - залоговая стоимость; - залоговый дисконт; - рыночная стоимость.

Для того чтобы упростить расчет залоговой стоимости и сделать его более технологичным, банки рассчитывают нормативные залоговые дисконты, которые учитывают все корректировки для конкретного вида залогового имущества, его ликвидность и срок кредитования.

Наиболее важной корректировкой является ликвидность обеспечения. Если залог без снижения цены может быть быстро реализован на рынке, тогда банк, вероятно, предоставит ссуду, объем которой составляет значительный процент от стоимости обеспечения. С другой стороны, если залог - это специальный механизм, предназначенный именно для данной компании и не имеющий вторичного рынка, то кредитор может вообще отказать в предоставлении кредита. Ошибки в определении уровня ликвидности достаточно критичны для банка.

Ликвидность зависит прежде всего от наличия и величины спроса на имущество. Многие банки при определении ликвидности отталкиваются от необходимого времени для продажи заложенного объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Так как информация о точных сроках реализации различных объектов в открытом доступе отсутствует, ключевым способом определения ликвидности имущества являются консультации с участниками рынка (на рынке недвижимости с риелторскими компаниями), которые непосредственно занимаются реализацией данных объектов на рынке.

В идеале банку стоит закрепить экспресс-оценку ликвидности обеспечения (определение ликвидности через выставление баллов за основные характеристики предмета залога, влияющие на ликвидность) в методике работы с залогом.

Выделим основные характеристики объекта залога, влияющие на его ликвидность, на примере коммерческой недвижимости:

Данная корректировка очень субъективна, уровень ликвидности формируется в лучшем случае на уровне логического обоснования.

Также большое значение имеет срок залога. Обеспечение будет более ценным для кредитора в том случае, если срок залога близок к сроку ссуды, и наоборот - когда оно носит более долгосрочный характер, чем кредит. Поступления от его реализации могут служить для погашения ссуды, так как обеспечение реализуется за деньги.

Еще одним фактором является степень риска, связанная с залогом. Чем больше колебания его рыночной стоимости или чем меньше уверен кредитор в оценке его стоимости, тем менее привлекателен залог с точки зрения кредитора. Таким образом, ликвидность, срочность и риск определяют привлекательность различных видов залога для кредитора, следовательно, сумму процентов по кредиту и сумму самого кредита.

Эффективнее было бы рассчитать залоговый дисконт для каждого вида залога, но это трудозатратно.

Пример 2. Рассмотрим влияние дисконтирующего коэффициента на залоговую стоимость на примере трех случайно взятых банков (см. табл. 2).

Таблица 2

Сравнение залоговой стоимости имущества в банках с разным дисконтирующим коэффициентом

Банк 1

Банк 2

Банк 3

Рыночная стоимость, руб.

3 431 000

3 431 000

3 431 000

Залоговый дисконт

0,25

0,3

0,20

Залоговая стоимость, руб.

2 573 300

2 401 700

2 744 800

Из таблицы 2 видно, что в результате использования коэффициента дисконтирования сумма одного и того же залога в разных банках отличается в 2 - 3 раза.

В связи с тем что системная неопределенность в вопросе оценки стоимости залога существует, каждый банк применяет свою методику расчета или свои нормативные значения залогового коэффициента. Иногда с целью получения большей прибыли банк увеличивает залоговую стоимость для сокращения резервов на возможные потери по ссудам с помощью уменьшения залогового дисконта.

Отметим, что у банка, применяющего гибкий клиентоориентированный подход к оценке и дисконтированию рыночной стоимости залога, появляется конкурентное преимущество. В качестве примера можно привести варьирование залогового дисконта в зависимости от результата системы скоринговой оценки, построенной на показателях размера компании, ее финансовой независимости, ликвидности и доходности.

В некоторых банках на данный момент отсутствует методика оценки рыночной стоимости залога. Данный материал призван помочь им в написании такой методики.

А.Шитикова

Специалист

ООО "Банковский аудит"