Мудрый Экономист

Три прокола, из-за которых аренду, куплю-продажу и прощение долга признают недействительными

"Российский налоговый курьер", 2015, N 11

Прощение долга между компаниями не всегда дарение.

Почему сделку по продаже б/у имущества могут не признать.

Когда аренда недвижимости небезопасна.

В мае прошлого года на рассмотрение в Государственную Думу РФ внесли законопроект N 529775-6, который дополнит первую часть Налогового кодекса ст. 21.1. Предполагается, что новая норма даст определение добросовестности налогоплательщика. Кроме того, если поправки примут, налоговики смогут самостоятельно оценивать те или иные сделки на "действительность". На дату подписания номера в печать законопроект принят в первом чтении.

В настоящее время сложилась устойчивая судебная практика о том, какие сделки могут признать недействительными (подробнее читайте во врезке ниже). Статья поможет компаниям избежать негативных правовых и налоговых рисков.

Буква закона. Недействительный договор и незаключенный договор - это разные вещи

Договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора. Существенным условием любого договора является его предмет. Но специальные нормы законодательства могут предусматривать иные существенные условия договора.

Так, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является условие о цене объекта (ст. 555 ГК РФ). Также стороны сами могут в ходе согласования условий договора определить, какие из них являются для них существенными.

В случае если в договоре, подписанном сторонами, не будет достигнуто соглашение по существенным условиям договора (например, не будет согласована цена при заключении договора купли-продажи недвижимости или не оговорен срок выполнения работ по договору строительного подряда), то такой договор признается незаключенным. А следовательно, не порождает правовых последствий для сторон.

Недействительной же сделка признается в том случае, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, но сделка имеет порок (несоответствие основополагающим принципам договорного права).

Закон разделяет два вида недействительных сделок: ничтожные сделки, которые недействительны с момента их заключения, и оспоримые сделки - недействительные с даты признания их таковыми судом.

Таким образом, недействительная сделка - сделка с согласованными условиями, которая порождает права и обязанности для сторон, ее заключающих, но в силу ее порочности является недействительной. Если суд признает сделку недействительной, то с такого момента стороны возвращаются в правовое положение, которое было до заключения такой сделки.

Получается, договор, в котором не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, признается незаключенным и не порождает никаких правовых последствий для сторон. А договор, в котором достигнуто соглашение по всем существенным его условиям, но который не соответствует основополагающим принципам договорного права, то есть имеющий порок (дефект), порождающий права и обязанности для сторон, может быть признан недействительным. При этом к незаключенному договору нельзя применять положения о недействительности сделок.

Например, если в ходе переговоров одна из сторон сделки предложила условие о цене или заявила о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Договор не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения (п. 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, приведенного в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

В этом же Обзоре (п. 1) Президиум ВАС РФ напомнил, что договор считается незаключенным, если стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. И к такому договору нельзя применять правила об основаниях недействительности сделок.

То есть договор, в отношении которого не оговорены существенные условия, является незаключенным, а не недействительным. Это подтвердил и Верховный Суд РФ в Определении от 11.02.2014 N 18-КГ13-155.

1. Одна коммерческая организация прощает другому юрлицу задолженность свыше 3000 руб.

Гражданский кодекс запрещает дарение между коммерческими организациями на сумму свыше 3000 руб. (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ). Прощение долга является разновидностью дарения. Поэтому, если одна коммерческая компания безвозмездно простит другой коммерческой компании долг на сумму, превышающую 3000 руб., такую сделку признают недействительной.

В частности, ФАС Московского округа в Постановлении от 19.03.2012 N А40-3698/11-42-30 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 20.07.2012 N ВАС-9228/12) признал недействительным соглашение о прощении долга по договору займа. Суд посчитал спорную сделку дарением, поскольку кредитор отказался от требований к должнику без какого-либо встречного исполнения со стороны последнего.

Примечание. Прощение долга свыше 3000 руб. юрлица объясняют продолжением сотрудничества.

Как обезопасить себя

Прощение долга является дарением только в том случае, если суд установит намерение кредитора освободить должника от обязанности по уплате долга в качестве дара (п. 3 Обзора практики применения арбитражными судами норм ГК РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств, приведенного в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104).

ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 29.03.2012 N А56-28945/2011 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 04.07.2012 N ВАС-8076/12) отметил, что об отсутствии намерения кредитора одарить должника может свидетельствовать, в частности, взаимосвязь между прощением долга и получением кредитором имущественной выгоды по какому-либо обязательству между теми же лицами. В приведенном споре суд такой взаимосвязи не нашел и признал соглашение о прощении долга недействительным.

Но если компания докажет, что прощает долг контрагенту в целях получения выгоды, сделка не будет дарением. Например, кредитор может простить часть долга, чтобы в дальнейшем должник вернул оставшуюся его часть (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.07.2010 N А53-21595/2009). Или стороны договорятся о продолжении дальнейшего сотрудничества (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.12.2011 N А46-5477/2011, оставлено в силе Определением ВАС РФ от 16.04.2012 N ВАС-4334/12).

2. Продавец дал некорректное описание бывшему в употреблении товару

Суд может признать недействительной сделку, совершенную под влиянием обмана (п. 2 ст. 179 ГК РФ). При этом обманом считается, в том числе если продавец не сообщил покупателю какую-либо важную информацию о товаре (Письмо Росреестра от 21.07.2014 N 14-исх/08259-ГЕ/14).

Практических примеров, когда суды признают договор недействительным, по этому основанию множество. В частности, Президиум ВАС РФ в п. 6 Обзора практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 ГК РФ (приведен в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162) привел две ситуации, когда договор купли-продажи автомобиля суд признал недействительным.

В первом случае продавец и покупатель договорились о предварительной диагностике ходовых характеристик и исправности оборудования автомобиля на станции технического обслуживания официального дилера автомобилей приобретаемой марки. По результатам диагностики автомобиль был признан технически исправным, с состоянием износа в рамках соответствующих нормативов.

Но вскоре после заключения договора из-за нарушения работы двигателя покупатель был вынужден обратиться в ремонтную мастерскую. При повторной диагностике выяснилось наличие неисправности в электронном блоке управления двигателем. Суд согласился с заявлением покупателя, что продавец ввел его в заблуждение в отношении качества товара, и признал договор купли-продажи недействительным.

Во втором споре покупатель в процессе эксплуатации автомобиля усомнился в реальном сроке его использования предыдущим владельцем. При заключении договора продавец заверил покупателя в том, что пробег минимален. На это указывали также показания одометра и внешний вид автомобиля. Но износ автомобиля, по мнению покупателя, явно не соответствовал заявленному пробегу. В результате проведения судебной экспертизы были установлены следы недавнего вмешательства в устройство, фиксирующее пробег автомобиля. Поэтому суд установил обман продавца при заключении спорной сделки и признал ее недействительной.

Как обезопасить себя

Если продавец сообщил покупателю достоверную информацию о товаре и у него есть все доказательства того, что покупатель полностью осведомлен о качестве товара, вероятность, что сделку признают недействительной, минимальна. Так, в деле, которое рассмотрел ФАС Поволжского округа (Постановление от 07.09.2012 N А65-27100/2011), ИП закупила бывшее в употреблении парикмахерское оборудование и внесла предоплату. Впоследствии она заявила, что качество товара не соответствует заявленному (на что указывает отчет независимого оценщика), и отказалась оплачивать оставшуюся стоимость, ссылаясь на недействительность сделки.

Наименование и количество оборудования, а также его стоимость стороны согласовали в приложении к договору. Суд установил, что при передаче оборудования покупателю стороны подписали акт приема-передачи. По мнению суда, это свидетельствует о том, что на момент заключения договора и получения оборудования в пользование покупатель знал о состоянии этого оборудования и принял это оборудование в таком состоянии, указав в акте, что не имеет претензий. То есть со стороны продавца отсутствовал факт введения покупателя в заблуждение путем обмана. Значит, договор недействительным не является.

Получается, во избежание рисков продавцу нужно заручиться письменными доказательствами того, что покупатель полностью осведомлен о качестве приобретаемого товара и его характеристиках и согласен принять такой товар.

Чтобы снизить риски покупателя, целесообразно на стадии заключения договора купли-продажи оговорить все качества и свойства покупки. И тщательно проверить полученный товар (особенно если покупатель приобретает имущество, бывшее в употреблении). Для этого можно обратиться к независимым оценщикам или специалистам по качеству.

Это интересно. Кто отвечает в случае признания недействительной посреднической сделки

Предположим, компания приобретает имущество через посредника. По какой-то причине суд признал договор купли-продажи недействительным. Кто обязан вернуть купленный товар или его стоимость - покупатель (комитент) или посредник (комиссионер)?

Рассматривая подобную ситуацию, ФАС Восточно-Сибирского округа посчитал, что обязанность возвратить имущество, полученное по недействительной сделке, лежит на реальном покупателе и на реальном продавце, а не на их посредниках (Постановление от 05.05.2004 N А69-1325/03-10-Ф02-1437/04-С2). Поскольку вещи, поступившие к комиссионеру от комитента либо приобретенные комиссионером за счет комитента, являются собственностью последнего (п. 1 ст. 996 ГК РФ).

Но есть мнение, что комиссионер совершает сделку с третьими лицами от своего имени (п. 1 ст. 990 ГК РФ). И стороной по посреднической сделке выступает именно он. Поэтому у контрагента претензий к комитенту быть не должно (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.09.2011 N А46-17707/2009 и п. 20 Обзора практики разрешения споров по договору комиссии, приведенного в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85).

Учитывая неоднозначность судебных решений, в случае признания посреднической сделки недействительной рискуют все трое ее участников.

3. Арендодатель передал в аренду имущество, которое уже является предметом другого договора аренды

Собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом (ст. 209 ГК РФ). Заключая договор аренды, арендодатель передает свое имущество во временное пользование другого лица. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ).

Поэтому одно и то же имущество не может одновременно передаваться разным лицам по договорам аренды. Это подтверждают и суды, признавая передачу в аренду уже арендованного имущества недействительной сделкой (Постановления ФАС Северо-Кавказского от 29.07.2014 N А53-27875/2013 и Московского от 01.11.2010 N КГ-А40/10334-10 округов, Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.06.2013 N А33-20601/2012).

Как обезопасить себя

Арендатору практически невозможно установить, передан ли предмет аренды другому арендатору. Он в этом случае полагается на благонадежность арендодателя. Поэтому до заключения договора целесообразно удостовериться в хорошей репутации арендодателя (изучить информацию о нем в открытых источниках - средствах массовой информации, Интернете и т.д.), пообщаться с прежними арендаторами (если сведения о них есть).

Кроме того, если предметом аренды является недвижимость или земельный участок, лучше тщательно осмотреть его. Как правило, при осмотре можно сделать вывод, пользуются ли этим объектом в настоящее время. Например, засеян ли арендуемый земельный участок сельскохозяйственными культурами, освещается ли в дневное время производственное здание и т.д.

Р.Лахман

Эксперт журнала

"Российский налоговый курьер"

Н.Смолярчук

Юрист

ООО "Дельфи"